10 porad dla budujących dom

Stare przysłowie mówi, że w życiu powinno się zbudować trzy domy. Pierwszy – dla wroga, drugi – dla przyjaciela, a dopiero trzeci dla siebie . Życie rzadko daje nam trzy szanse na inwestycje. Dlatego budując już pierwszy dom starajmy się zbudować go tak, jakby miał być tym ostatnim, najlepszym…

Mam nadzieję, że dziesięć praktycznych porad dla inwestora pomoże mu nie tylko dobrze zbudować, ale również oszczędzić sporo nerwów i pieniędzy.

1.LOKALIZACJA

Wielu inwestorów nie docenia znaczenia korzystnej LOKALIZACJI dla oceny całości inwestycji. Słowo KORZYSTNA LOKALIZACJA inaczej brzmi dla osoby, która wybierając działkę kieruje się tylko jej niską ceną niż dla osoby, która KORZYSTNIE chce zainwestować swoje pieniądze. Jeszcze inaczej znaczenie tych słów będzie pojmował ktoś dla kogo ważniejsze będą walory estetyczne od użytkowych… Na pewno jednym ze sposobów weryfikacji atrakcyjności lokalizacji będzie jej rynkowa wartość . Dla osób pragnących nie tylko dobrze mieszkać, ale też korzystnie ulokować w nieruchomości pieniądze, spróbuję   podać uniwersalną definicję: KORZYSTNA LOKALIZACJA jest to działka budowlana, na której dom po wybudowaniu do stanu surowego otwartego, będzie wart więcej niż cena zakupu działki plus całkowity koszt budowy.

Wbrew powszechnym odczuciom, że każdy nowy dom uda nam się sprzedać za kwotę wyższą niż zainwestowaliśmy w budowę, nie jest to wcale pewne. Popatrzmy wokół ile domów zbudowanych przez deweloperów nie znalazło nabywców, nawet przy drastycznym, sięgającym często 40-50% , obniżeniu ceny w stosunku do pierwotnej oferty. Na rynku wiele jest przykładów firm i osób prywatnych, które godzą się nawet na dużą stratę, ale domu sprzedać nie mogą. Oczywiście problemem może być nie tylko zła LOKALIZACJA ( tj. problemy komunikacyjne, uciążliwe sąsiedztwo,   słaba infrastruktura), ale też zły projekt domu lub fatalne wykonawstwo .Warto jednak zauważyć ,że największe okazje nie trafiają się w LOKALIZACJACH uważanych powszechnie za najbardziej atrakcyjne, ale w miejscach gdzie ceny działek są niskie. Łatwiej też zaakceptować słaby projekt i nie najlepsze wykonawstwo na ładnej działce, niż piękny dom w zupełnie nieatrakcyjnym miejscu.

2.DOM DOPASOWANY DO MOŻLIWOŚCI FINANSOWYCH INWESTORA

Planując inwestycję wiele osób nie potrafi oszacować rzeczywistych kosztów, zaniżając je średnio o 20-30%, lub przecenia swoje możliwości finansowe. Radzę więc do kosztorysów dołączanych do projektów gotowych (ludzie, którzy te kosztorysy wykonują, powinni sami świadczyć usługi budowlane, ale obawiam się, że ich firmy szybko ogłosiłyby bankructwo ) dodać 30%, a swoje możliwości kredytowe oszacować niżej o 20% niż symulacja bankowa – i wtedy podjąć decyzję o budowie domu dopasowanego do własnych możliwości finansowych. Może warto zrezygnować z piwnicy (30% drożej), skomplikowanego dach (15% drożej), dużych balkonów (5-10% drożej), a może tylko rozłożyć inwestycję w czasie? Tu już każdy musi podjąć indywidualną decyzję. Najgorszym pomysłem będzie oszczędzanie na wykonawcy, kierowniku budowy i materiałach budowlanych. Może zaoszczędzimy na budowie, ale w krótkim czasie oszczędności te pochłoną remonty i droższa eksploatacja.

3.PRZY ZAKUPIE MATERIAŁÓW BUDOWLANYCH SPRAWDZAJ NIE TYLKO CENĘ, ALE MARKĘ I PARAMETRY UŻYTKOWE

Rynek jest zalewany przez tandetę. Wielu producentów, zwłaszcza małych i nowych na rynku, próbuje konkurować ceną, zaniżając normy jakościowe wyrobów. Ułatwia im to fakt, że znaczna część inwestorów nie przywiązuje wagi do marki i parametrów użytkowych, a jedynie do ceny. Kupując samochód nie jest nam obojętna marka i normy spalania, a przy budowie dla wielu inwestorów niestety tak. Samochód kupujemy zazwyczaj jedynie na kilka lat, a dom najczęściej budujemy tylko raz w życiu. Przy cenie materiałów na mały dom, przekraczającej z reguły wartość dobrej klasy samochodu, warto o tym pamiętać…

4.POSZUKAJ DOBREGO WYKONAWCY

Wielu inwestorów zaczyna rozmowy z potencjonalnymi wykonawcami po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Bardzo często działa więc pod presją czasu, gdyż spodziewa się rozpoczęcia budowy szybko, czyli po 2-3 miesiącach. Nie jest to sposób godny polecenia, gdyż wybór solidnego wykonawcy jest jedną z najważniejszych kwestii przy budowie domu. Należy porozmawiać ze znajomymi, którzy niedawno budowali, zapytać przyszłych sąsiadów, jeśli mieszkają w ładnych, nowych domach, architekta, kierownika budowy . Gdy już mamy poleconych 2-3 wykonawców warto zapytać ich o referencje i poprosić o przedstawienie oferty uwzględniającej całość kosztów inwestycji, czyli usługi wraz z materiałem. Przy materiałach należy poruszyć kwestie opisane w 3. punkcie niniejszego tekstu. I najważniejsze – wyboru wykonawcy powinniśmy dokonać 5-6 miesięcy przed planowaną budową. Solidne firmy mają bowiem grafiki dość mocno zapełnione i liczenie na to, że każdy czeka akurat na naszą inwestycje jest dość naiwne…

Gdy już zdecydujemy się na konkretnego wykonawcę powinniśmy podpisać z nim umowę szczegółowo określającą zakres praw i obowiązków każdej ze stron.

5.ZAPEWNIJ WYKONAWCY ODPOWIEDNIE WARUNKI PRACY

Dobrzy wykonawcy nie tylko odpowiednio cenią swoją pracę, ale też mają swoje wymogi co do warunków pracy. Kiedyś wystarczyła toaleta zbita z desek i garaż blaszak jako część mieszkalno-wypoczynkowa, dziś często mówimy o kontenerze socjalnym z prądem, ciepłą wodą i przenośnych toaletach. Wielu wykonawców w ciągu ostatnich kilku lat pracowało w Anglii, Irlandii, Niemczech, wracając do Polski godzą się z niższymi stawkami za robociznę, ale wymagają porównywalnych standardów socjalno-bytowych. Starajmy się je w miarę możliwości i oczywiście w granicach zdrowego rozsądku zapewniać, ale wymagajmy w zamian porządku na placu budowy, przestrzegania zasad bhp i nie tolerujmy alkoholu. Trzeba o tym pamiętać przy podpisywaniu umowy.

6.WARTO ZAINWESTOWAĆ W DOBREGO KIEROWNIKA BUDOWY

Dobry kierownik budowy to skarb. Im częściej bywa na budowie, tym lepiej dla nas. Im więcej wie o materiałach budowlanych, tym lepiej nam doradzi .Tu też należy zapytać znajomych, architekta, w ostateczności wykonawcy. Nie powinien być to jednak wykonawca i kierownik budowy w jednej osobie, bo trudno liczyć, że będzie kontrolował sam siebie.

7.WYBÓR ARCHITEKTA

Gdy decydujesz się na budowę w mniejszych miejscowościach, poza centrum miast, staraj się znaleźć do współpracy solidnego miejscowego architekta. Będzie najlepiej zorientowany w planach zagospodarowania przestrzennego gminy, współczynnikach zabudowy i realnych terminach załatwiania spraw, a i znajomości w urzędach mogą być w różnych sprawach użyteczne. Należy pamiętać, że większość gotowych projektów również wymaga mniejszych, lub większych zmian oraz odpowiedniego wkomponowania w istniejący teren. Można to zlecić firmie, w której projekt zakupiliśmy, ale jeszcze raz podkreślam – warto postawić na miejscowego specjalistę.

8.DBAJ O DOBRE RELACJE Z SĄSIADAMI

Dobrzy sąsiedzi to większy atut działki niż piękne widoki. Nie zawsze jednak umiemy to docenić przed i w trakcie budowy, a potem może być za późno na dobrosąsiedzkie relacje. Warto przed, a na pewno bezpośrednio po zakupie działki, porozmawiać z sąsiadami, przedstawić wykonawców i kierownika budowy, zaoferować pomoc w drobnych remontach, w zamian za zwrócenie uwagi na to kto i po co kręci się koło budowy. Oczywiście istnieje duża szansa, że trafimy na sąsiada niezadowolonego z faktu, że ktoś obok niego się buduje, gotowego czynić różnego rodzaju złośliwości. Zanim jednak odpowiemy pięknym za nadobne, spróbujmy spokojnie porozmawiać i przekonać go, że uciążliwości związane z budową skończą się szybko, a niepotrzebne emocje mogą jeszcze przez długi czas zatruwać wasze wzajemne relacje.

9.NIE WIERZ REKLAMOM BANKÓW

Decyzji o budowie staraj się nie podejmować w przypływie nagłego impulsu, a tym bardziej na podstawie przekonania o szybkim i łatwym uzyskaniu kredytu. Na pewno warto, mając gotówkę, zakupić ładną działkę, bo te najbardziej atrakcyjne już raczej tańsze niż obecnie nie będą. Z samą budową zaś nie warto się śpieszyć, nie mając pokrycia w środkach własnych w granicach przynajmniej 30-40%. Dopiero mając działkę i wkład własny możemy być partnerem dla banków, ale tym, które obiecują zbyt dużo nie należy ufać w myśl zasady, że krowa, która dużo ryczy mało mleka daje…

10.NA CO ZWRÓCIĆ SZCZEGÓLNĄ UWAGĘ

Podczas budowy, zwłaszcza gdy buduje się po raz pierwszy,   nie da się uniknąć błędów. Ważne by starać się minimalizować nie tylko możliwość ich powstania, ale przede wszystkim skutki. Pod żadnym pozorem nie można oszczędzać na fundamentach i ich właściwej izolacji, dachach, tarasach nad pomieszczeniami mieszkalnymi i kompleksowej izolacji cieplnej całego domu. W praktyce o tym jaki będzie dom i jak się w nim będzie mieszkać decyduje się na poziomie stanu surowego zamkniętego (50-60%kosztów inwestycji) więc na ten etap należy zwracać szczególną uwagę, a ewentualnych oszczędności poszukać dopiero później. Znacznie łatwiej i taniej będzie zamienić panel na parkiet, czy też wymienić drzwi wewnętrzne , niż naprawić dach lub taras zwłaszcza, że skutki tych zaniedbań mogą być nie tylko kosztowne, ale i tragiczne w skutkach.

4 thoughts on “10 porad dla budujących dom

  1. Budowa domu to strasznie duzo pracy i pieniedzy chociaz finansowo oplaca sie lepiej niz kupienie juz gotowego domu lub mieszkania, pamietam jak budowalismy dom, tyle ze u nas ekipa robila tylko kilka rzeczy a wiekszosc moj maz.

  2. Gdy ja budowałem dom założyłem podwieszane sufity w chyba 3 pomieszczeniach bardzo fajne oświetlone ledami, jest duzo rzeczy jak łuki, fasety, lampy, listwy. pozdrawiam

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>