Czas na budowę domu

 

Relatywnie niskie ceny materiałów budowlanych przy utrzymującej się wysokiej cenie mieszkań sprawiają że warto zastanowić się nad budową domu. Dwa, trzy razy większa powierzchnia, dodatkowo kilka arów ziemi w bliskiej odległości od miasta to perspektywa bardzo kusząca i coraz bardziej realna...

 

Kupujemy dom od dewelopera

 

Dla człowieka nie mającego pojęcia o budowaniu, bądź nie dysponującego dużą ilością wolnego czasu i stalowymi nerwami, za to zasobnego w gotówkę lub posiadającego tzw. „zdolność kredytową" zakup gotowego domu od dewelopera to dobre rozwiązanie. Ofert ciekawych domów w najbliższych okolicach Krakowa jest jeszcze sporo, ale z zakupem warto się pospieszyć bo tych najbardziej atrakcyjnych ciągle ubywa.

Cena 3500- zł/m2 za stan deweloperski ładnego 150-200 metrowego domu z 5-10 arową działką w najbliższych okolicach Krakowa (Modlnica, Brzezie, Zabierzów, Michałowice, Libertów), to warta rozważenia oferta, która po tym roku może się już nie powtórzyć i dlatego nie zawsze warto czekać na jeszcze lepsze okazje, bo te pojawić się mogą tylko przy domach zbudowanych w złym miejscu, ze złych materiałów i przez pseudofachowców. Koszt readaptacji, jeśli uda się coś uratować może być jednak w tych przypadkach bardzo wysoki...

 

Budujemy indywidualnie

 

Osobom, którym ceny dyktowane przez deweloperów wydają się zbyt wysokie, bądź oferta nie spełnia ich oczekiwań, pozostaje samodzielna budowa własnego domu. Nie jest to zadanie proste, ale przecież do odważnych świat należy, więc spróbować z pewnością warto. Należy jednak zdawać sobie sprawę z wielu trudności, jakie napotkamy na drodze do wymarzonego domu. W dalszej części niniejszego artykułu postaram się opisać kilka bardzo istotnych rzeczy, z których jakże często przystępując do budowy nie zdajemy sobie sprawy, albo nie chcemy o nich myśleć, łudząc się, że życie samo rozwiąże problemy...

 

Wybieramy działkę

 

Pierwszym kryterium przy wyborze i zakupie działki nie powinna być niska cena. Usytuowanie działki, sąsiedztwo, dostępność mediów, komunikacja - to podstawa właściwego wyboru. Przed zakupem należy dokładnie sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania, jeśli gmina na terenie której znajduje się działka go posiada, lub uważnie sprawdzić mapki. Specjalista wyczyta z nich dużo - odległość mediów od działki, stan infrastruktury to rzeczy, które mogą w sposób bardzo istotny wpłynąć na koszt uzbrojenia terenu, a tym samym przyszłej budowy. Bezwzględnie należy sprawdzić stan prawny działki. We wszystkich sprawach dużą pomocą mogą i powinni służyć pośrednicy nieruchomości, dlatego nie warto pomijać ich pomocy przy zakupie działki. Wydane 2-3% jej wartości na opłaty związane z pośrednictwem bardzo szybko powinny się zwrócić.

 

Wybieramy projekt

 

Warto przytoczyć kilka podstawowych zasad, którymi powinniśmy się kierować wybierając projekt. Zakładając, iż fundusze przeznaczone na budowę są ograniczone powinniśmy „mierzyć zamiar według sił".

Dom z piwnicą będzie nawet o 30% droższy niż bez, dużych oszczędności możemy spodziewać się również wybierając projekt z dwuspadowym dachem i typową stolarką. Klienci coraz częściej wybierają projekty typowe, ograniczając do minimum rolę architekta w przygotowaniu i planowaniu inwestycji. Niesłusznie.

Koszt gotowego projektu jest zdecydowanie niższy niż autorskiego, ale nie zawsze jest idealnie dopasowany do naszych gustów. Problemy mogą pojawić się w trakcie budowy, zwłaszcza gdy będzie prowadził ją niedoświadczony wykonawca. Zmiany, które przeciętnie zorientowanemu w budowaniu inwestorowi wydają się bardzo proste do przeprowadzenia, mogą grozić katastrofą budowlaną. Dlatego radzę skorzystanie z usług architekta nawet jeśli będzie to tylko pomoc przy przeróbce projektu gotowego. Jeśli zamierzamy budować w mniejszych miejscowościach dobrze jest skorzystać z usług architekta miejscowego. Jego pomoc może się bardzo przydać nie tylko przy załatwianiu zezwoleń i uzgodnień (czasem warto powierzyć mu załatwienie wszelkich formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, co oszczędzi nam dużo czasu i nerwów), ale również przy wyborze odpowiedniego wykonawcy i kierownika budowy.

 

Finanse

 

Decydując się na budowę domu musimy przygotować się na poniesienie dużych wydatków.

Doświadczenia większości inwestorów, którzy ukończyli budowę domu uczą, że rzeczywisty koszt budowy niemal zawsze przekracza wcześniejsze założenia. Wynika to przede wszystkim z niedoszacowania kosztu doprowadzenia i podłączenia mediów, wykonania drogi dojazdowej i dróg wewnętrznych, prac ziemnych, ogrodzenia terenu, wzrostu cen materiałów i usług w trakcie inwestycji. Różnice mogą być naprawdę spore, gdyż 15-20% od kwoty 400-450 tys. zł przeznaczanej na budowę przeciętnego domu to suma, którą nie zawsze uda nam się zbilansować w budżecie.

Dlatego już na etapie planowania inwestycji powinniśmy założyć pewną finansową rezerwę na niespodziewane wydatki, bądź nieco poskromić inwestycyjny apetyt. W przeciwnym wypadku spodziewać możemy się niezbyt miłych niespodzianek- konieczności wstrzymania budowy, zmiany wykonawców na tańszych, zastępowania materiałów ich gorszymi odpowiednikami. W każdym z tych przypadków koszty jakie uda nam się „uciąć" w czasie trwania budowy dzięki tym radykalnym działaniom powrócą do nas w nieodległej przyszłości przy remontach.

 

Jeżeli część, lub całość inwestycji zamierzamy finansować z kredytu bankowego warto sprawdzić swoją zdolność kredytową, bo nasze wyobrażenia o jej posiadaniu mogą bardzo różnić się od oceny banku. Już fakt posiadania debetowej karty kredytowej zdecydowanie tę zdolność obniża. Banki przy udzielaniu kredytu preferują również klientów posiadających stałą umowę o pracę i związane z tym regularne dochody niż właścicieli firm. Sam proces weryfikacji zdolności kredytowej jest zdecydowanie dłuższy niż jeszcze rok, dwa lata temu i trwa obecnie nawet 2-3 miesiące, bez żadnej gwarancji ze strony banku, że kredyt dostaniemy. Radzę przy wyborze naszego finansowego partnera nie kierować się tylko wysokością oprocentowania kredytu. Podstawowe kryteria to szybkość weryfikacji naszej zdolności kredytowej, wysokość pożyczki na jaką możemy w danym banku liczyć oraz warunki otrzymania i spłaty rat kredytowych Warto rozważyć złożenie wniosku do kilku banków bezpośrednio, raczej unikając „bezpłatnego pośrednictwa" wyspecjalizowanych firm.

 

Wybór wykonawcy

 

Jeśli kryterium finansowe nie jest dla nas decydujące przy zatrudnieniu ekipy do budowy domu radzę rozglądnąć się za dobrą i sprawdzoną firmą. Kryteria wyboru są proste - staż na rynku i referencje od klientów. Jeżeli firma działa na rynku przynajmniej 5-10 lat, zrealizowała co najmniej 20-30 inwestycji warto powierzyć jej nie tylko wykonawstwo, ale również uczynić inwestorem zastępczym. W tym drugim przypadku koszt budowy domu może być porównywalny do zakupu domu od dewelopera (oczywiście odliczając cenę ziemi), ale od początku do końca mamy wpływ na całość inwestycji i zastosowanie odpowiednich materiałów.

Zatrudniając taką firmę możemy liczyć na gwarancję, egzekwować terminy i wymagać wysokiej jakości prac. Bardzo często jesteśmy również odciążani od podejmowania drobnych, ale bardzo absorbujących czasowo i nerwowo działań i decyzji. Gdy o wyborze wykonawcy decyduje jedynie cena jaką zaproponuje za wybudowanie domu sytuacja inwestora staje się tym trudniejsza im niższa jest cena.

Oczywiście nie musimy od razu trafić na wykonawcę nieuczciwego, który niższą cenę robocizny rekompensował sobie będzie „wyższym" zużyciem materiałów, nieudolnego - próbującego się uczyć na naszej budowie, czy niesolidnego - nieprzestrzegającego terminów i jakości prac, ale możliwość zaistnienia jednego z tych przypadków jest niestety bardzo duża. Dla zminimalizowania ryzyka odradzam zatrudnianie firm, które nie działały na lokalnym rynku, nie posiadających jakichkolwiek referencji. Warto wcześniej zapytać znajomych, którzy budowali domy, lub ludzi właśnie zasiedlających dom, którego budowę „śledziliśmy" przez kilka miesięcy i uważamy, że była prowadzona szybko i solidnie. Bezwzględnie warto podpisać z wykonawcą umowę, precyzującą nie tylko cenę, ale również terminy wykonania prac i warunki gwarancji. Do prowadzenia i kontrolowania budowy należy zatrudnić kierownika budowy, również jako podstawowe kryterium traktując zawodowy staż i referencje.

 

Wybieramy materiały

 

Podobnie jak przy wyborze wykonawcy cena materiałów budowlanych nie może być kryterium decydującym o zastosowaniu materiału tańszego zamiast droższego. Podstawą zakupu powinny być parametry techniczne, certyfikaty, dostępność na najlepszych składach, obiekty referencyjne.

Dobry wykonawca podpowie nam z czego najlepiej budować, a jakich materiałów unikać. Do weryfikacji posłużyć nam powinny również opinie handlowców na kilku składach budowlanych, fachowe czasopisma, internetowe strony producentów.

Powinniśmy unikać wyjątkowych „okazji" bo mogą kryć się za nimi materiały o gorszych parametrach technicznych. Jeżeli cena betonu w jednej betoniarni będzie odbiegała o 10-15% niż w 10. innych powinien to być dla nas sygnał, iż beton może nie spełniać norm. Podobnie przy cenie więźby dachowej różnica 15-20 % jest sygnałem niepokojącym. Celowo wymieniłem te dwa produkty, bo mają one bardzo duży wpływ na konstrukcje domu, a nie są przez inwestorów jakoś szczególnie doceniane. Dopiero od początku 2009 roku ujednolicono wymagania izolacyjności cieplnej dla ścian zewnętrznych w pomieszczeniach ogrzewanych. W Polsce, jako jedynym kraju w Europie, obowiązywały inne normy ciepła dla ścian jednowarstwowych (K=0,50), niż wielowarstwowych (K=0,30). Obecnie współczynnik przenikania ciepła dla obydwu rodzajów ścian wynosi K=0,25.

Nie oszczędzajmy na ociepleniu domu, pamiętając, że nawet najlepszy tynk nie grzeje, gdy nie będzie pod nim odpowiedniej warstwy styropianu czy wełny. Koszt zakupu dodatkowych 2-3 centymetrów izolatora przy obecnych cenach zwróci się nam już po 2-3 latach. Wielu inwestorów nie zwraca uwagi na wymiary i kształt okien, nie zdając sobie sprawy, iż stolarka nietypowa może być nawet o 50-70% droższa od standardowej. Powinniśmy się również zastanowić czy opłaca się kupować materiały bez faktury. Możemy zaoszczędzić na podatku VAT, pozbawiając się możliwości jakichkolwiek reklamacji, co nie jest najlepszym rozwiązaniem.

 

Podsumowanie

 

Popularne powiedzenie - „Pierwszy dom budujesz dla wroga, drugi dla przyjaciela, dopiero trzeci dla siebie" zawiera w sobie dużo mądrości. W praktyce życie daje nam jednak rzadko szansę na wykonanie trzech prób. Skoncentrujmy się więc na jednej, starając się uniknąć jak największej ilości błędów. Czytajmy fachową prasę, rozmawiajmy otwarcie o swoich wątpliwościach z ludźmi, którzy budowę(y) domu mają za sobą, nie redukujmy wydatków na fachowców (architekt, wykonawca, kierownik budowy), unikajmy „wyjątkowych okazji" przy zakupie działki i materiałów budowlanych. Dbajmy o dobre relacje z sąsiadami - warto kilka razy przeprosić, niż raz zrobić awanturę - gdyż za płotem zdecydowanie lepiej mieć przyjaciela niż wroga.

Zdając sobie sprawę z tego, że niniejszy tekst nie porusza wielu problemów, z którymi spotkacie się Państwo na swoich budowach apeluję - nie bójcie się i budujcie - to naprawdę jest wielka przygoda, to naprawdę warto przeżyć!

 

 

Orientacyjne ceny budowy (robocizna + materiał) domu parterowego z poddaszem użytkowym


Technologia tradycyjna,  powierzchnia netto (powierzchnia podłóg) 150 - 200 m2. Ceny netto. Należy do nich doliczyć odpowiednią stawkę VAT.

 

  • stan surowy otwarty - ok. 800 zł/1m2 pow. netto


  • stan surowy zamknięty - ok. 1300-1500 zł (w zależności od rodzaju stolarki i docieplenia) /1m2 pow. netto


  • standard deweloperski - 1800-2000 zł / 1m2 pow. użytk.

 

* Powierzchnia netto - powierzchnia pomieszczeń mierzona na poziomie podłogi (płytek, parkietu) w świetle wykończonych przegród pionowych - z tynkiem.

 

Artur Krochmal,

ceny styczeń 2016 r.

 

SPRAWDŹ ZAPRASZAMY DO WSPÓŁPRACY W PROGRAMIE DOBREBUDOWANIE.PL