Cennik usług budowlanych...

Cenniki producentów...

20 lutego 2011 r. weszła w życie nowelizacja przepisów dotyczących zabezpieczenia hipotecznego. Hipoteka to najpewniejsze zabezpieczenie wierzytelności, zawsze jest jednak konieczny wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla obciążanej nieruchomości, gdyż hipoteka powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu.

Do tej pory istniało kilka rodzajów hipoteki, z których dwa były najczęściej spotykane
-hipoteka zwykła - zabezpieczająca wierzytelność w konkretnej kwocie
-hipoteka kaucyjna - ustanawiana w celu zabezpieczenia wierzytelności, których wysokości nie da się ustalić w chwili wpisu ze względu np. na odsetki obliczane wg zmiennej stopy procentowej. Określa maksymalną kwotę zabezpieczenia, a nie precyzuje rzeczywistej kwoty wierzytelności.
Obecnie jest jeden rodzaj hipoteki, która nawiązuje do modelu hipoteki kaucyjnej i zabezpiecza zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe oraz odsetki, koszty postępowania i inne świadczenia uboczne wskazane w dokumencie będącym podstawą wpisu do księgi wieczystej – akcie notarialnym lub oświadczeniu bankowym. Hipoteka jest ustanowiona w tej samej walucie co zabezpieczana wierzytelność, chyba, że umowa ustanawiająca hipotekę będzie zawierała odmienne postanowienie. W przypadku zmiany waluty kredytu czyli przewalutowania, strony będą mogły utrzymać hipotekę w dotychczasowej walucie, bądź ją zmienić.

Obniżenie hipoteki

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką może domagać się zmniejszenia jej sumy w przypadku nadmiernego zabezpieczenia. Przy czym ustawa nie definiuje co należy rozumieć przez nadmierne zabezpieczenia. Właściciel obciążonej nieruchomości, który uważa, że wysokość hipoteki jest za duża w stosunku do długu względem banku (bo np. spłacił już dużą część kredytu), może zwrócić się do wierzyciela czyli banku, aby ten obniżył sumę hipoteki. Jeżeli wierzyciel odmówi zmiany, właściciel może domagać się obniżenia sumy hipoteki poprzez sąd. Dzięki obniżeniu hipoteki właściciel nieruchomości będzie mógł zaciągać kolejne zobowiązania. Obecnie hipoteka może zabezpieczać kilka wierzytelności na rzecz tego samego wierzyciela, pod warunkiem wskazania w dokumencie ustanawiającym hipotekę stosunków prawnych oraz wynikających z nich wierzytelności. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka obejmująca kilka zobowiązań, będzie mógł ją podzielić, składając oświadczenie dłużnikowi i dokonując wpisu w księdze wieczystej . Hipoteka taka wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeśli z danej umowy nie będą już mogły powstać w przyszłości kolejne zobowiązania pieniężne.

Wymiana wierzytelności

Nowością jest możliwość zmiany wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na inna wierzytelność tego samego wierzyciela. Jeśli otrzymaliśmy kredyt na zakup jednej nieruchomości i kończymy jego spłatę, to zaciągając w tym samym banku kolejny kredyt zmieniamy tylko treść pierwszej hipoteki bez konieczności wykreślenia pierwszej i wpisania drugiej hipoteki. Operacja taka nie wymaga również zgody wierzycieli posiadających hipoteki z pierwszeństwem równym lub niższych tzn. wpisanych później niż pierwsza.

Podział nieruchomości obciążonej hipoteką

W przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na udziale we współwłasności przenosi się hipotekę na udziały we wszystkich nieruchomościach utworzonych z podziału – powstaje hipoteka łączna. W przypadku podziału nieruchomości hipoteka jest przekształcana w hipotekę łączną z urzędu – bez dodatkowych opłat. Gdy jednak bank zgodzi się obciążyć tylko jedną nieruchomość powstałą po podziale, będzie to wymagało stosownego oświadczenia banku oraz wniosków o wpisy w księgach wieczystych wszystkich nieruchomości tzn. wykreślenie hipoteki w księgach, których wierzytelność nie dotyczy oraz o zmianę treści hipoteki w księdze wierzyciela banku. Współwłaściciel nieruchomości niemający kredytu może uniknąć kosztów powyższej operacji jeśli w chwili zawierania umowy o zniesienie współwłasności notariusz otrzyma oświadczenie banku co do zabezpieczenia hipotecznego i sporządzi wnioski o odłączenie jednej nieruchomości bez obciążeń oraz o pozostawienie hipoteki tylko na nieruchomości przypadającej osobie z kredytem, ze zmianą polegającą na obciążeniu całej nieruchomości zamiast udziału.

Jedna hipoteka wielu wierzycieli

Nowością jest możliwość ustanowienia jednej hipoteki dla wielu wierzycieli – co ma istotne znaczenie przy dużych inwestycjach. Warunkiem ustanowienia takiego zabezpieczenia jest powołanie administratora hipoteki, który będzie figurował jako wierzyciel hipoteczny w księdze wieczystej oraz będzie podejmował czynności związane z hipoteką we własnym imieniu, ale na rachunek wszystkich wierzycieli. Umowa powołująca administratora musi być zawarta na piśmie, inaczej jest nieważna. Administratorem hipoteki może zostać wierzyciel, ale może to być również osoba trzecia, mająca zdolność do czynności prawnych. Ten rodzaj hipoteki wymaga formy notarialnej- nie będzie jej można ustanowić w drodze oświadczenia bankowego. Hipoteka taka może zostać podzielona między wszystkich wierzycieli zgodnie z przepisami o zniesieniu współwłasności, a powstałe w ten sposób hipoteki będą miały równe pierwszeństwo.

Dysponowanie miejscem hipotecznym

Do tej pory obowiązywała kolejność wpisów, czyli pierwszeństwo miała hipoteka najwcześniej wpisana. Obecnie właściciel nieruchomości ma możliwość decydowania o kolejności zaspakajania wierzytelności w postępowaniu egzekucyjnym.
Po spłaceniu hipoteki, która zajmowała wysokie miejsce w księdze wieczystej nie koniecznie pozostałe hipoteki przesuną się automatycznie na liście. Po wykreślonej hipotece pozostanie puste miejsce, które, zgodnie z wolą dłużnika, będzie można:
-zapełnić którąkolwiek z hipotek wpisanych na dalszych miejscach (za zgodą wierzyciela hipotecznego)
lub
- zapełnić zupełnie nową hipoteką
lub
- zatrzymać na przyszłość, co wymaga wpisania w księdze wieczystej zastrzeżenia o zachowaniu uprawnienia do dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Rozporządzać również można miejscem opróżnionym wskutek przeniesienia danej hipoteki na wyższa pozycję. Wniosek w tej sprawie właściciel nieruchomości składa jednocześnie z wnioskiem o wykreślenie hipoteki, gdyż w przeciwnym razie hipoteki przesuną się według starych zasad czyli automatycznie. Wpis uprawnienia do dysponowania „okienkiem” w przyszłości również wymaga złożenia stosownego oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie. Jest jedno zastrzeżenie w kwestii kolejności wpisów hipotek: właściciel nieruchomości nie może rozporządzać miejscem po hipotece wygasłej wskutek egzekucji. Zwolnione miejsce będzie ograniczone kwotą wykreślonej hipoteki. Jeśli wartość „okienka” będzie niższa niż kwota hipoteki, którą dłużnik chciałby w nim umiejscowić, będzie on mógł podzielić tą hipotekę i częściowo wpisać ją w „okienku” , a pozostałą część – na miejscu przypadającym jej według ogólnych zasad kolejności wpisu.

"Krakowski Przeglad Budowlany" nr 147, kwiecień 2011