Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

 

 

Budowa budynku jednorodzinnego  - pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

 

Jeżeli działka,  na której ma powstać dom jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub mamy prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, możemy wystąpić do starosty o wydanie pozwolenia na budowę.

 

W przypadku jeśli zamierzamy budować dom jednorodzinny wolnostojący, którego obszar oddziaływania mieści się na działce lub działkach, gdzie został zaprojektowany, możemy skorzystać z uproszczonej procedury i zgłosić zamiar rozpoczęcia bdowy w starostwie, bez konieczności uzyskania decyzji pozwolenia na budowę.

 

Wg przepisów teren oddziaływania obiektu, to teren w otoczeniu domu lub innego budynku, wyznaczony na podstawie przepisów, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu związane z tym budynkiem. Wyznacza go projektant, który przygotowuje projekt budowlany dla inwestycji.

 

Z uzyskania pozwolenia na budowę zwolniono równięż przebudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, i to już bez ograniczenia tylko do wolno stojących - pod warunkiem, że planowana przebudowa nie spowoduje powiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków. Zatem mogą się zmienić parametry użytkowe lub techniczne (np. wzmocnienie konstrukcji dachu, montaż okna w ścianie konstrukcyjnej, wzmocnienie stropów), ale nie zostanie powiększona kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji.

 

Budowa domu na zgłoszenie z projektem

 

Rola projektanta

 

Wg przepisów teren oddziaływania obiektu, to teren w otoczeniu domu lub innego budynku, wyznaczony na podstawie przepisów, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu związane z tym budynkiem. Wyznacza go projektant, dlatego prawidłowe wyznaczenie terenu oddziaływania  jest warunkiem ustalenia czy w sprawie danej inwestycji stroną postępowania będą sąsiedzi - a od tego zależy czy inwestycja będzie potrzebowała pozwolenia na budowę czy tylko zgłoszenia.  Zatem na projektancie spoczywa olbrzymia odpowiedzalność .

 

Termin

 

Organ ma 30 dni na zajęcie stanowiska (milcząca zgoda). Inwestor może rozpocząć zgłoszone roboty w ciągu 3 lat (poprzednio 2 lata). Tutaj jednak należy pamiętać, że w przypadku, gdy urząd zażąda dodatkowych dokumentów, a inwestor nie wywiąże się z terminu, cała procedura zostaje przerwana, urząd wnosi sprzeciw, a inwestor musi złożyć zgłoszenie od nowa, mając przed sobą kolejne 30 dni na załatwienie sprawy.

Procedura wymaga zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawujacego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem (jeśli inwestor zlecił projektantowi taki nadzór) o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót.

 

Sąsiedzi

 

Wążną kwestią jest również zawiadomienie sąsiadów. Procedura  zgłoszenia obejmuje budynki, gdzie sąsiad nie jest stroną postępowania i w przypaku uzyskiwania pozwolenia na budowę nie jest zawiadamiany o planowanej inwestycji. W przypadku zgłoszenia inwestycji urząd ma obowiązek zamieścić informację o planowanej inwestycji na stronie internetowej  w Biuletynie Iformacji Publicznej w ciągu 3 dni od zgłoszenia, gdzie sąsiad, który nie jest stroną postępowania może się o inwestycji z łatwością dowiedzieć i wnieść swoje uwagi np., że został źle wyznaczony obszar oddziaływania  oraz może domagać się, aby urząd nałożył na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli nie zdąży się sprzeciwić w ciągu 30 dni jakie urząd ma na wniesienie sprzeciwu do zgłoszenia, to może to zrobić również w nadzorze budowlanym, który rozpocznie procedurę legalizacyjną.

Brak sprzeciwu organu w stosunku do zgłoszenia budowy domu nie chroni zgłaszającego przed zarzutem samowoli  i nałożeniem opłat legalizacyjnych.

 

Istotne odstapienie od projektu budowlanego

 

W przypadku procedury zgłoszenia nie jest stosowane, czyli jeśli chcemy zrobić odstępstwo istotne musimy uzyskać pozwolenie na budowę. Jeśli zatem nie jesteśmy pewni, czy nie będziemy chcieli zmienić coś w planie zagospodarowania działki lub  np. dodać ganku (zmiana kubatury) - lepiej postarać się o decyzję pozwolenia na budowę.

 

Art.36 a Prawa budowlanego określa co to są zmiany istotne:

  • zmiany w planie zagospodarowania działki;
  • charakterystyczne parametry obiektu budowlanego: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji;
  • zapewnienie warunków do korzystania z obiektu przez niepełnosprawnego;
  • zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
  • dotyczące ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

Media

 

Przy zgłoszeniu obiektu budowlanego nie trzeba załączać oświadczeń dostawców mediów, że dostarczą wodę, prąd, gaz, podłącza do kanalizacji. Dopiero przy zgłaszaniu obiektu do użytkowania będą wymagane protokoły przyłączy mediów. Oby inwestorzy nie mieli wtedy niespodzianki, że np.elektrownia nie ma możliwości dostarczyć prądu, a wodociagi wody, gazownia gazu, chociaż sieć jest niedaleko działki i wydawałoby się , że nie będzie z tym problemu, a problem jest, bo kabel elektrowni ma za małą moc, rura z wodą jest za cienka, a gazociąg jest wysokoprężny.

 

 

Procedura zgłoszenia budowy

 

Dotyczy jedynie budynków mieszkalnych jednorodzinnych i nie można z niej skorzystać w przypadku zamiaru budowy budynków bliźniaczych oraz szeregowych, gdyż one, z powodu usytuowania przy granicy, zawsze będą naruszały warunek nie przekraczania swoim obszarem oddziaływania sąsiedniej działki. Także budynki wolno stojące usytuowane w odległości mniejszej niż 3 m od granicy działki sąsiedniej, będą oddziaływały na tę działkę.

Do zgłoszenia trzeba dołączyć
• 4 egz. Projektu budowlanego,

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • jeśli nie ma planu miejscowego, decyzję o warunkach zabudowy. Nie jest wymagana w przypadku przebudowy domu jednorodzinnego.

 

Do dokumentacji projektowej nie trzeba dołaczyć oświadczeń dostawców mediów, ani zarządcy drogi o możliwości połaczenia działki z droga gminną lub powiatową - taki obowiązek pozostaje w wypadku drogi krajowej I wojewódzkiej. Fakt czy budynek jest podłączony do mediów I ma połaczenie z drogą publiczną będą sprawdzane na etapie oddawania domu do użytkowania. Dochodzi nowy element projektu - informacja o obszarze oddziaływania obiektu. Jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu, projekt jest ostęplowany: 2 egz. Dostaje inwestor, 1 egz. pozostaje w  urzędzie, gdzie dokonano zgłoszenia, a 1 egz. Przesyłany jest do nadzoru budowlanego.

Organy administracji architektoniczno-budowlanej mają obowiązek prowadzenia rejestrów

wniosków o pozwolenie na budowę i wydanych decyzji. Ten rejestr jest niezależny od tego umieszczonego w Biuletynie Informacji Publicznej. Dane z rejestrów są jawne, za wyjatkiem danych adresowych inwestora I sa dostępne w internecie.


Co wymaga uzyskania pozwolenia na budowę?

 

Prawo budowlane wymaga uzyskania decyzji pozwolenia na budowę m.in. w przypadku:

 

  • budowy budynków jednorodzinnych szeregowych i bliźniaczych;
  • budowy wolno stojacych budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie mieści się w całości na działce stanowiącej teren inwestycji;
  • budowy budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2;
  • budowy całorocznych domków letniskowych (niezależnie od powierzchni zabudowy) lub domków letniskowych przeznaczonych do okresowego wypoczynku o pow. zabudowy pow.35 m2;
  • budowy wiaty o pow. zabudowy pow.50 m2;
  • budowy basenów lub oczek wodnych poza terenem zabudowanej działki - niezależnie od powierzchni;
  • budowy basenów lub oczek wodnych o poierzchni powyżej 50 m2;
  • budowy budynków usługowych;
  • budowy budynków wielorodzinnych;
  • przebudowy ww. obiektów;
  • remontu lub przebudowy obiektów wpisanych do rejestru zabytków lub usytuowanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków

 

 

 

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę

 

W celu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę  składamy dokumenty w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta na prawach powiatu - w wydziale architektury i budownictwa.

 

Są to:

  • wniosek o wydanie pozwolenia na budowę,
  • 4 egzemplarze projektu budowlanego składającego się z projektu architektoniczno-budowlanego i projektu zagospodarowania działki,
  • ważną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - lub jeśli jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu - wypis z ustaleń miejscowego, ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki na której planowana jest budowa domu,
  • wymagane opinie i uzgodnienia np. warunki przyłączenia budynku do poszczególnych mediów, oświadczenie o zapewnieniu dostawy energii, wody, gazu, odbioru ścieków, opinia geotechniczna, decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, zezwolenie na usunięcie drzew, zaświadczenie o dostępności komunikacyjnej działki, zgoda zarządcy drogi na wykonanie lub przebudowę zjazdu z drogi do nowego budynku, opinię konserwatora zabytków,
  • ważne zaświadczenie projektanta o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego (zaświadczenia są wydawane zazwyczaj na rok),
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • jeśli zakupiliśmy projekt gotowy domu to należy mieć adaptację budynku do warunków miejscowych wykonaną przez uprawnionego architekta.
  • jeżeli w naszym imieniu działa inna osoba - musi mieć odpowiednie pełnomocnictwo.

 

Projekt budowlany możemy zamówić indywidualnie u architekta lub zakupić projekt gotowy, który musi być zgodny z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu lub planem miejscowym np. mieć odpowiednią powierzchnię, kąt nachylenia dachu. Do sporządzenia projektu zagospodarowania działki będzie potrzebna mapa do celów projektowych (zazwyczaj w skali 1:500) sporządzona przez uprawnionego geodetę. W projekcie tym określa się: granice działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących oraz projektowanych budynków, sieci uzbrojenia terenu, układ komunikacyjny, układ zieleni - ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości.

 

Warunki techniczne przyłączenia są wydawane przez miejscowe przedsiębiorstwa zarządzające sieciami, które określają: miejsce przyłączenia, zakres niezbędnej rozbudowy sieci, parametry techniczne przyłącza, koszt przyłączenia do sieci. W późniejszym postępowaniu budowa przyłączy biegnie własnym torem, oddzielnie od procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu.

 

Postępowanie

 

Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Starostwo, które nie wywiąże się z tego terminu zapłaci 500 zł kary za każdy dzień zwłoki. Karę tą wymierzy mu organ wyższej instancji (wojewoda) w drodze postępowania, na które przysługuje zażalenie. Kary wymierzane są jednak rzadko ponieważ w terminie 65-dniowym urząd sprawdza kompletność wniosku, i jeżeli ma on wady formalne, wzywa do uzupełnienia w ciągu 7 dni.

 

Gdy inwestor nie dostarczył wszystkich dokumentów starosta ustala termin na ich uzupełnienie. Do terminu 65 dni nie wlicza się jednak terminów przewidzianych w przepisach prawa na dokonanie przez urząd określonych czynności (np. uzgadniania projektu decyzji), okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych winą inwestora np. brakami w złożonej dokumentacji. Jeżeli będą potrzebne dodatkowe opinie o inwestycji np. konserwatora zabytków, to termin zostanie wydłużony o okres potrzebny na uzyskanie wymaganej opinii.

 

Po wydaniu decyzji pozwolenia na budowę jest ona za potwierdzeniem odbioru rozsyłana do stron uczestniczących w postępowaniu. Jeśli jedna ze stron np. sąsiad wniesie odwołanie procedura przedłuża się. Odwołanie ma być rozpatrzone przez organ wyższej instancji - wojewodę - w ciągu miesiąca. Jego rozstrzygnięcie można zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Na wniosek skarżącego sąd może wstrzymać wykonanie decyzji o pozwoleniu na budowę, ale uzależni to od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora. W przypadku uznania skargi za słuszną w całości lub w części kaucja podlega zwrotowi, w przypadku oddalenia skargi kaucję przeznacza się na zaspokojenie roszczeń inwestora. Od postanowienia kończącego lub wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego, którą musi sporządzić radca prawny lub adwokat. W przypadku uchylenia decyzji przez wojewodę procedura uzyskania pozwolenia na budowę powtarza się po usunięciu zaskarżonych przeszkód. Jeżeli nikt nie wniesie odwołania pozwolenie na budowę staje się prawomocne po 14 dniach, od daty zwrotu ostatniego potwierdzenia odbioru przez stronę postępowania.

 

Rozpoczęcie budowy

 

Mając prawomocne pozwolenie na budowę należy zarejestrować w starostwie dziennik budowy. Na placu budowy należy zamontować wypełnioną tablicę informacyjną budowy. Inwestor jest zobowiązany powiadamć powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta  o zamierzonym terminie jej rozpoczęcia. Jednocześnie składa oświadczenie kierownika budowy o podjęciu się obowiązku kierownika budowy oraz, jeżeli inwestor chce mieć inspektora nadzoru inwestorskiego, również jego oświadczenie. Przy niektórych pracach budowlanych istnieje konieczność ustanowienia takiego inspektora np. przy robotach remontowych w obiektach zabytkowych wpisanych do rejestru zabytków.

 

Rozpoczęcie dostaw energii, wody na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po otrzymaniu prawomocnego pozwolenia na budowę i podpisaniu odpowiednich umów z dostawcą wody i prądu.

Jeżeli budowa znajduje się przy drodze, gdzie jest ograniczenie wjazdu dla samochodów o większym tonażu należy zwrócić się do zarządcy drogi o wydanie czasowego pozwolenie na wjazd samochodów z materiałami budowlanymi o dużym tonażu.

Takie zezwolenie powinno się znajdować na placu budowy, a jego kopię powinien mieć przy sobie każdy kierowca dowożący towary na budowę ciężkimi samochodami, gdyż w przeciwnym wypadku policja ma prawo nałożyć wysoki mandat.

 

Budowa

 

Termin zakończenia budowy zależy od inwestora - musi on jednak pamiętać, że pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata. Oznacza to, że prace należy rozpocząć przed upływem 3 lat od daty kiedy decyzja stała się prawomocna oraz, że nie można przerwać prac budowlanych (nie ma żadnego wpisu w dzienniku budowy) na czas dłuższy niż 3 lata.

 

Inwestor może scedować pozwolenie na budowę (podobnie zgłoszenie budowy) na innego inwestora, który złoży oświadczenie, że przejmuje wszelkie obowiązki swojego poprzednika. Potrzebna jest też pisemna zgoda poprzedniego posiadacza decyzji oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez nowego inwestora.

 

Przy istotnych odstępstwach od projektu inwestor musi uzyskać pozwolenie zamienne, na podstawie projektu uwzględniającego te zmiany. Prawo budowlane zawiera wykaz istotnych odstępstw, które dotyczą:

  • zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
  • charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji i elewacji,
  • geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych),
  • niezbędnych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniającego użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
  • zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
  • zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  • ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

 

Gdy inwestor ma wątpliwości co jest istotnym odstępstwem a co nie jest, zawsze może wystąpić o takie wyjaśnienie na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

 

W przypadku planowanego odstąpienia od projektu, które będzie miało charakter istotnej zmiany od zatwierdzonego projektu budowlanego, należy uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Taka decyzja może zostać wydana dla zamierzanych odstępstw, a nie już zrealizowanych. Można ją uzyskać w trakcie realizowanego zamierzenia budowlanego. Po zakończeniu budowy aby rozbudować, nadbudować, zmienić sposób użytkowania należy się starać o nowe pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia w zależności od rodzaju zmiany jaką chcemy wprowadzić.

 

W przypadku odstępstw nieistotnych np. zmiana wielkości, liczby usytuowania okien i drzwi, wykonanie dodatkowych okien dachowych, zmiana pokrycia dachowego, zmiana konstrukcji stropu, zmiana usytuowania ścianek działowych, zastosowania innego materiału do budowy ścian, zmiana przebiegu instalacji wewnętrznych, zmiana materiału użytego do ocieplenia ścian zewnętrznych, zmiana konstrukcji schodów - nie jest wymagana zmiana decyzji pozwolenia na budowę.

Zmiany mogą być dopuszczone za zgodą projektanta, który powinien w projekcie budowlanym zamieścić odpowiednie rysunki i opisy dotyczące wprowadzonych zmian.

 

2. Budowa i roboty budowlane wymagające zgłoszenia

 

Artykuł 29 i 30 prawa budowlanego wymienia inwestycje, które wymagają tylko zgłoszenia (nie trzeba mieć pozwolenia na budowę) starostwu zamiaru rozpoczęcia budowy.

 

Nie wymagają pozwolenia na budowę m.in.:

  • obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: m.in. parterowe budynki gospodarcze o pow. zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji < 4,8 m;
  • wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  • wolno stojace parterowe budynki gospodarcze (może być poddasze, jeśli wymaga tego konstrukcja dachu - jest to jedna kondygnacja naziemna), w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki I oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 pow. działki;
  • wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
  • wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, przy czym łączna powierzchnia tych wiat nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;
  • miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie;
  • zjazdy z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych oraz zatoki parkingowe na tych drogach;
  • przydomowe baseny, oczka wodne o pow. do 50 m2;
  • przyłącza do budynków: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne;
  • instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne wewnątrz budynku;

 

Roboty budowlane nie wymagające pozwolenia to m.innymi:

 

  • remont, przebudowa budynków mieszkalnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków;
  • docieplenie budynków o wysokości do 25 m;
  • utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych (na innych działkach dalej wymagane jest zgłoszenie);
  • instalowanie i remont tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;
  • budowa ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
  • instalowanie krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, uzyteczności publicznej;

 

Inwestor w zgłoszeniu musi określić rodzaj, zakres i sposób wykonania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice i rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

 

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić jeżeli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia starostwo nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu.

30 dni to czas dla organu na faktyczną i prawną ocenę zgłoszenia. Nie przewiduje się wydawania przez organ aktu administracyjnego potwierdzającego możliwość rozpoczęcia robót. Samo milczenie i brak decyzji wyrażającej sprzeciw kończy postępowanie w sprawie wszczętej zgłoszeniem i uprawnia do rozpoczęcia robót. Jeżeli jednak inwestor chciałby uzyskać potwierdzenie możliwości rozpoczęcia robót (czyli niewniesienia sprzeciwu do zgłoszenia), może zwrócić się do organu o wydanie zaświadczenia w trybie art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego.

 

W przypadku robót podlegających zgłoszeniu nie ma obowiązku ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

Pozwolenia na budowę wymagają roboty budowlane wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Pozwolenia wymagają też przedsięwzięcia, dla których trzeba wykonać ocenę oddziaływania na środowisko oraz na obszar Natura 2000.

 

Organ może wydać decyzję o sprzeciwie jeżeli:

 

  • inwestor złożył zgłoszenie budowy lub robót budowlanych, na które wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę;
  • budowa lub roboty budowlane objęte zgłoszeniem naruszają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub inne przepisy;
  • zgłoszenie dotyczy obiektu tymczasowego niepołączonego trwale z gruntem w miejscu I przewidzianego do rozbiórki;

 

Organ przyjmujący zgłoszenie może też na podstawie art.30 ust.7 nałożyć w drodze decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę - mimo, iż obiekt lub roboty budowlane kwalifikuj się do zgłoszenia.

 

Taka możliwość istnieje, gdy może wystąpić:

  • zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
  • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
  • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
  • wprowadzenie, utrwalenie lub zwiększenie ograniczeń albo uciążliwości dla terenów sąsiednich.

 

Jeżeli zgłoszenie będzie niekompletne, na inwestora zostanie nałożony obowiązek uzupełnienia dokumentów w określonym terminie w drodze postępowania. Wydanie przez organ postanowienia o brakach w dokumentacji przerywa 30 dniowy okres przewidziany na wniesienie sprzeciwu. Ponownie rozpoczyna się on w dniu następującym po tym jak inwestor uzupełni zgłoszenie. W przypadku nie uzupełnienia dokumentacji zostanie wydana decyzja o sprzeciwie.

 

W przypadku gdy organ nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia robót budowlanych, które zgodnie z przepisami wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a inwestor wykonuje, lub wykonał, roboty zgodnie z dokonanym zgłoszeniem, nadzór budowlany powinien przeprowadzić postępowanie naprawcze, gdyż nie ma podstaw aby zarzucić inwestorowi samowolę budowlaną i żądać od niego aby przeprowadził postępowanie legalizacyjne.

O zakończeniu robót wymagających zgłoszenia nie zawiadamia się nadzoru budowlanego.

 

Po budowie

 

Po zakończeniu prac budowlanych odbywających się na podstawie pozwolenia na budowę inwestor składa w nadzorze budowlanym zawiadomienie o zakończeniu inwestycji. Do oświadczenia dołącza:

  • dziennik budowy (oryginał);
  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami a także o doprowadzeniu do porządku terenu budowy;
  • protokoły badań i sprawdzeń: przyłącza energetycznego, gazowego, wod.-kan., kanalizacji deszczowej, szczelności szamba, przewodów kominowych, instalacji wewnętrznych: gazowej i elektrycznej, prawidłowości wykonania zjazdu z drogi publicznej;
  • inwentaryzację geodezyjną powykonawczą budynku, przyłączy, mediów, szamba,
  • ksero prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę,
  • ksero uprawnień kierownika budowy i zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów, Urbanistów lub Inżynierów Budownictwa,
  • ksero dokumentu stwierdzającego nadanie numeru domu,
  • inne dokumenty wynikające z warunków pozwolenia na budowę.

Jeśli nadzór w ciągu 14 dni nie zgłosi sprzeciwu można rozpocząć użytkowanie obiektu. Jeżeli inwestor chce otrzymać pozwolenie na użytkowanie przed zakończeniem inwestycji i wykonaniem wszystkich robót, musi uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

 

Uzyskanie decyzji jest konieczne w przypadku przystąpienia do użytkowania budynku handlowego czy przemysłowego, albo części inwestycji np. Połowy bliźniaka, gdy druga część pozostanie jeszcze do wykończenia przez drugiego właściciela.

Wtedy inwestor składa w nadzorze budowlanym wniosek o pozwolenie na użytkowanie.

Nadzór budowlany wykona w tym wypadku kontrolę obowiązkową. Celem tej kontroli jest sprawdzenie, czy budowa była prowadzona zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę oraz z zatwierdzonym projektem budowlanym. O terminie kontroli inwestor powinien być zawiadomiony w ciągu 7 dni od daty złożenia wniosku, natomiast obowiązkową kontrolę nadzór powinien przeprowadzić w ciągu 21 dni, również od daty złożenia wniosku. (art. 59c ust. 1 Prawa budowlanego). Ustawa jednak nie reguluje sytuacji gdy nadzór nie dotrzyma terminu. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego w zakresie zwłoki organu, stronie przysługuje wniesienie zażalenia do organu wyższego stopnia - czyli do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Nieprzeprowadzenie obowiązkowej kontroli przez nadzór w terminie 21 dni od daty złożenia wniosku nie uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania budynku. Jeśli nadzór stwierdzi, że inwestor jednak przystąpił do użytkowania przed uzyskaniem pozwolenia, ma prawo do wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania. Kara ta dla domu jednorodzinnego wg obowiązującego prawa wynosi 10 tys. zł.

 

Roboty budowlane wymagające pozwolenia na budowę

 

Prawo budowlane wymaga uzyskania decyzji pozwolenia na budowę m.in. w przypadku:

  • budowa domu jednorodzinnego,
  • budowa budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni zabudowy powyżej 25 m2,
  • budowa basenu lub stawu o powierzchni powyżej 30 m2,
  • budowa domu letniskowego,
  • budowa instalacji gazowej,
  • budowa zjazdu z drogi publicznej,
  • dobudowa klatki schodowej, ganku,
  • nadbudowanie kondygnacji,
  • zmiana parametrów konstrukcji dachowej,
  • przebudowa domu np. w celu zmiany układu funkcjonalnego,
  • zmiana wielkości lub wybicie nowych otworów okiennych albo drzwiowych,
  • adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne połączona z jego przebudową,
  • budowa szamba i studni.

 

SPRAWDŹ ZAPRASZAMY DO WSPÓŁPRACY W PROGRAMIE DOBREBUDOWANIE.PL