Cennik usług budowlanych...

Cenniki producentów...

Jeżeli działka na której ma powstać dom jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub mamy prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, możemy wystąpić do starosty o wydanie pozwolenia na budowę. Roboty budowlane przy budowie domu można bowiem rozpocząć jedynie wtedy, gdy posiadamy prawomocną decyzję pozwolenia na budowę.

Potrzebne dokumenty
Dokumenty potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę składamy w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta na prawach powiatu – w wydziale architektury i budownictwa. Są to:
• wniosek o wydanie pozwolenia na budowę,
• 4 egzemplarze projektu budowlanego składającego się z projektu architektoniczno-budowlanego i projektu zagospodarowania działki,
• ważną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – lub jeśli jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu – wypis z ustaleń miejscowego, ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki na której planowana jest budowa domu,
• wymagane opinie i uzgodnienia np. warunki przyłączenia budynku do poszczególnych mediów, oświadczenie o zapewnieniu dostawy energii, wody, gazu, odbioru ścieków, opinia geotechniczna, decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, zezwolenie na usunięcie drzew, zaświadczenie o dostępności komunikacyjnej działki, zgoda zarządcy drogi na wykonanie lub przebudowę zjazdu z drogi do nowego budynku, opinię konserwatora zabytków,
• ważne zaświadczenie projektanta o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego (zaświadczenia są wydawane zazwyczaj na rok),
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• jeśli zakupiliśmy projekt gotowy domu to należy mieć adaptację budynku do warunków miejscowych wykonaną przez uprawnionego architekta.
• jeżeli w naszym imieniu działa inna osoba – musi mieć odpowiednie pełnomocnictwo.
Projekt budowlany możemy zamówić indywidualnie u architekta lub zakupić projekt gotowy, który musi być zgodny z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu lub planem miejscowym np. mieć odpowiednią powierzchnię, kąt nachylenia dachu. Do sporządzenia projektu zagospodarowania działki będzie potrzebna mapa do celów projektowych sporządzona przez uprawnionego geodetę. W projekcie tym określa się: granice działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących oraz projektowanych budynków, sieci uzbrojenia terenu, układ komunikacyjny, układ zieleni – ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości. Warunki techniczne przyłączenia są wydawane przez miejscowe przedsiębiorstwa zarządzające sieciami, które określają: miejsce przyłączenia, zakres niezbędnej rozbudowy sieci, parametry techniczne przyłącza, koszt przyłączenia do sieci. W późniejszym postępowaniu budowa przyłączy biegnie własnym torem, oddzielnie od procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu.

Postępowanie
Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Starostwo, które nie wywiąże się z tego terminu zapłaci 500 zł kary za każdy dzień zwłoki. Karę tą wymierzy mu organ wyższej instancji (wojewoda) w drodze postępowania, na które przysługuje zażalenie. Kary wymierzane są jednak rzadko ponieważ w terminie 65-dniowym urząd sprawdza kompletność wniosku, i jeżeli ma on wady formalne, wzywa do uzupełnienia w ciągu 7 dni. Gdy inwestor nie dostarczył wszystkich dokumentów starosta ustala termin na ich uzupełnienie. Do terminu 65 dni nie wlicza się jednak terminów przewidzianych w przepisach prawa na dokonanie przez urząd określonych czynności (np. uzgadniania projektu decyzji), okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych winą inwestora np. brakami w złożonej dokumentacji. Jeżeli będą potrzebne dodatkowe opinie o inwestycji np. konserwatora zabytków, to termin zostanie wydłużony o okres potrzebny na uzyskanie wymaganej opinii.
Po wydaniu decyzji pozwolenia na budowę jest ona za potwierdzeniem odbioru rozsyłana do stron uczestniczących w postępowaniu. Jeśli jedna ze stron np. sąsiad wniesie odwołanie procedura przedłuża się. Odwołanie ma być rozpatrzone przez organ wyższej instancji – wojewodę – w ciągu miesiąca. Jego rozstrzygnięcie można zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Na wniosek skarżącego sąd może wstrzymać wykonanie decyzji o pozwoleniu na budowę, ale uzależni to od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora. W przypadku uznania skargi za słuszną w całości lub w części kaucja podlega zwrotowi, w przypadku oddalenia skargi kaucję przeznacza się na zaspokojenie roszczeń inwestora. Od postanowienia kończącego lub wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego, którą musi sporządzić radca prawny lub adwokat. W przypadku uchylenia decyzji przez wojewodę procedura uzyskania pozwolenia na budowę powtarza się po usunięciu zaskarżonych przeszkód. Jeżeli nikt nie wniesie odwołania pozwolenie na budowę staje się prawomocne po 14 dniach, od daty zwrotu ostatniego potwierdzenia odbioru przez stronę postępowania.

Rozpoczęcie budowy
Mając prawomocne pozwolenie na budowę należy zarejestrować w starostwie dziennik budowy. Na placu budowy należy zamontować wypełnioną tablicę informacyjną budowy. Inwestor co najmniej 7 dni przed planowanym rozpoczęciem budowy powiadamia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie jej rozpoczęcia. Jednocześnie składa oświadczenie kierownika budowy o podjęciu się obowiązku kierownika budowy oraz, jeżeli inwestor chce mieć inspektora nadzoru inwestorskiego, również jego oświadczenie. Przy niektórych pracach budowlanych istnieje konieczność ustanowienia takiego inspektora np. przy robotach remontowych w obiektach zabytkowych wpisanych do rejestru zabytków.
Rozpoczęcie dostaw energii, wody na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po otrzymaniu prawomocnego pozwolenia na budowę i podpisaniu odpowiednich umów z dostawcą wody i prądu. Jeżeli budowa znajduje się przy drodze, gdzie jest ograniczenie wjazdu dla samochodów o większym tonażu należy zwrócić się do zarządcy drogi o wydanie czasowego pozwolenie na wjazd samochodów z materiałami budowlanymi o dużym tonażu.
Takie zezwolenie powinno się znajdować na placu budowy, a jego kopię powinien mieć przy sobie każdy kierowca dowożący towary na budowę ciężkimi samochodami, gdyż w przeciwnym wypadku policja ma prawo nałożyć wysoki mandat.

Budowa
Termin zakończenia budowy zależy od inwestora – musi on jednak pamiętać, że pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata. Oznacza to, że prace należy rozpocząć przed upływem 3 lat od daty kiedy decyzja stała się prawomocna oraz, że nie można przerwać prac budowlanych (nie ma żadnego wpisu w dzienniku budowy) na czas dłuższy niż 3 lata. Ten przepis dotyczy pozwoleń wydanych po 23.08.2008 lub tych, gdzie postępowanie wszczęto przed 23.08.2008, ale w dniu wejścia w życie noweli, decyzja nie była jeszcze ostateczna. W przypadku pozwoleń sprzed tej daty obowiązuję stare przepisy.

Inwestor może scedować pozwolenie na budowę na innego inwestora, który złoży oświadczenie, że przejmuje wszelkie obowiązki swojego poprzednika. Potrzebna jest też pisemna zgoda poprzedniego posiadacza decyzji oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez nowego inwestora.
Przy istotnych odstępstwach od projektu inwestor musi uzyskać pozwolenie zamienne, na podstawie projektu uwzględniającego te zmiany. Prawo budowlane zawiera wykaz istotnych odstępstw, które dotyczą:
• zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji i elewacji,
• geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych),
• niezbędnych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniającego użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
• zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Gdy inwestor ma wątpliwości co jest istotnym odstępstwem a co nie jest, zawsze może wystąpić o takie wyjaśnienie na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
W przypadku planowanego odstąpienia od projektu, które będzie miało charakter istotnej zmiany od zatwierdzonego projektu budowlanego, należy uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Taka decyzja może zostać wydana dla zamierzanych odstępstw, a nie już zrealizowanych. Można ją uzyskać w trakcie realizowanego zamierzenia budowlanego. Po zakończeniu budowy aby rozbudować, nadbudować, zmienić sposób użytkowania należy się starać o nowe pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia w zależności od rodzaju zmiany jaką chcemy wprowadzić.
W przypadku odstępstw nieistotnych np. zmiana wielkości, liczby usytuowania okien i drzwi, wykonanie dodatkowych okien dachowych, zmiana pokrycia dachowego, zmiana konstrukcji stropu, zmiana usytuowania ścianek działowych, zastosowania innego materiału do budowy ścian, zmiana przebiegu instalacji wewnętrznych, zmiana materiału użytego do ocieplenia ścian zewnętrznych, zmiana konstrukcji schodów – nie jest wymagana zmiana decyzji pozwolenia na budowę. Zmiany mogą być dopuszczone za zgodą projektanta, który powinien w projekcie budowlanym zamieścić odpowiednie rysunki i opisy dotyczące wprowadzonych zmian.

Roboty budowlane wymagające zgłoszenia
Artykuł 29 i 30 prawa budowlanego wymienia inwestycje, które wymagają tylko zgłoszenia (nie trzeba mieć pozwolenia na budowę) starostwu zamiaru rozpoczęcia budowy. Są to m.in.
• obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: m.in. parterowe budynki gospodarcze o pow. zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji < 4,8 m.
• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 pow. działki,
• boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe, bieżnie służące rekreacji,
• miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie,
• przydomowe baseny, oczka wodne o pow. do 30 m2,
• przyłącza do budynków: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne,
• docieplenie ścian budynków o wysokości do 12 m oraz dachów budynków,
• utwardzenie pow. gruntu na działkach budowlanych,
• instalowanie i remont tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym,
• budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m,
• instalowanie krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rej. zabytków, urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych,
• budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

Inwestor w zgłoszeniu musi określić rodzaj, zakres i sposób wykonania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz w zależności od potrzeb odpowiednie szkice i rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić jeżeli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia starostwo nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu.
30 dni to czas dla organu na faktyczną i prawną ocenę zgłoszenia. Nie przewiduje się wydawania przez organ aktu administracyjnego potwierdzającego możliwość rozpoczęcia robót.Samo milczenie i brak decyzji wyrażającej sprzeciw kończy postępowanie w sprawie wszczętej zgłoszeniem i uprawnia do rozpoczęcia robót. Jeżeli jednak inwestor chciałby uzyskać potwierdzenie możliwości rozpoczęcia robót (czyli niewniesienia sprzeciwu do zgłoszenia), może zwrócić się do organu o wydanie zaświadczenia w trybie art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego.
W przypadku robót podlegających zgłoszeniu nie ma obowiązku ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy – z wyjątkiem budowy instalacji zbiornikowej na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3.

Organ może wydać decyzję o sprzeciwie jeżeli:
• inwestor złożył zgłoszenie budowy lub robót budowlanych, na które wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę;
• budowa lub roboty budowlane objęte zgłoszeniem naruszają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy;
• zgłoszenie dotyczy obiektu tymczasowego niepołączonego trwale z gruntem w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Organ przyjmujący zgłoszenie może też na podstawie art.30 ust.7 nałożyć w drodze decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę – mimo iż obiekt lub roboty budowlane kwalifikuj się do zgłoszenia. Taka możliwość istnieje gdy może wystąpić:
• zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
• pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
• wprowadzenie, utrwalenie lub zwiększenie ograniczeń albo uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Jeżeli zgłoszenie będzie niekompletne, na inwestora zostanie nałożony obowiązek uzupełnienia dokumentów w określonym terminie w drodze postępowania. Wydanie przez organ postanowienia o brakach w dokumentacji przerywa 30 dniowy okres przewidziany na wniesienie sprzeciwu. Ponownie rozpoczyna się on w dniu następującym po tym jak inwestor uzupełni zgłoszenie. W przypadku nie uzupełnienia dokumentacji zostanie wydana decyzja o sprzeciwie.
W przypadku gdy organ nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia robót budowlanych, które zgodnie z przepisami wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a inwestor wykonuje, lub wykonał, roboty zgodnie z dokonanym zgłoszeniem, nadzór budowlany powinien przeprowadzić postępowanie naprawcze, gdyż nie ma podstaw aby zarzucić inwestorowi samowolę budowlaną i żądać od niego aby przeprowadził postępowanie legalizacyjne.
O zakończeniu robót wymagających zgłoszenia nie zawiadamia się nadzoru budowlanego.

Po budowie
Po zakończeniu prac budowlanych odbywających się na podstawie pozwolenia na budowę inwestor składa w nadzorze budowlanym zawiadomienie o zakończeniu inwestycji. Do oświadczenia dołącza:
• dziennik budowy,
• oświadczenie kierownika budowy,
• protokoły badań i sprawdzeń: przyłącza energetycznego, gazowego, wod.-kan., szczelności szamba, przewodów kominowych, instalacji wewnętrznych: gazowej i elektrycznej,
• certyfikat energrtyczny,
• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą budynku, przyłączy, mediów, szamba,
• ksero prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę,
• ksero uprawnień kierownika budowy i zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów, Urbanistów lub Inżynierów Budownictwa,
• ksero dokumentu stwierdzającego nadanie numeru domu,
• inne dokumenty wynikające z warunków pozwolenia na budowę.

Jeśli nadzór w ciągu 21 dni nie zgłosi sprzeciwu można rozpocząć użytkowanie obiektu. Jeżeli inwestor chce otrzymać pozwolenie na użytkowanie przed zakończeniem inwestycji i wykonaniem wszystkich robót, musi uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Uzyskanie decyzji jest konieczne w przypadku przystąpienia do użytkowania budynku handlowego czy przemysłowego. Wtedy inwestor składa w nadzorze budowlanym wniosek o pozwolenie na użytkowanie.
Nadzór budowlany wykona w tym wypadku kontrolę obowiązkową. Celem tej kontroli jest sprawdzenie, czy budowa była prowadzona zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę oraz z zatwierdzonym projektem budowlanym. O terminie kontroli inwestor powinien być zawiadomiony w ciągu 7 dni od daty złożenia wniosku, natomiast obowiązkową kontrolę nadzór powinien przeprowadzić w ciągu 21 dni, również od daty złożenia wniosku. (art. 59c ust. 1 Prawa budowlanego). Ustawa jednak nie reguluje sytuacji gdy nadzór nie dotrzyma terminu. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego w zakresie zwłoki organu, stronie przysługuje wniesienie zażalenia do organu wyższego stopnia – czyli do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Nieprzeprowadzenie obowiązkowej kontroli przez nadzór w terminie 21 dni od daty złożenia wniosku nie uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania budynku. Jeśli nadzór stwierdzi, że inwestor jednak przystąpił do użytkowania przed uzyskaniem pozwolenia, ma prawo do wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania. Kara ta dla domu jednorodzinnego wg obowiązującego prawa wynosi 10 tys. zł.

Roboty budowlane wymagające pozwolenia na budowę
Prawo budowlane wymaga uzyskania decyzji pozwolenia na budowę m.in. w przypadku:
• budowa domu jednorodzinnego,
• budowa budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni zabudowy powyżej 25 m2,
• budowa basenu lub stawu o powierzchni powyżej 30 m2,
• budowa domu letniskowego,
• budowa instalacji gazowej,
• budowa zjazdu z drogi publicznej,
• dobudowa klatki schodowej, ganku,
• nadbudowanie kondygnacji,
• zmiana parametrów konstrukcji dachowej,
• przebudowa domu np. w celu zmiany układu funkcjonalnego,
• zmiana wielkości lub wybicie nowych otworów okiennych albo drzwiowych,
• adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne połączona z jego przebudową,
• budowa szamba i studni.

"Krakowski Przegląd Budowlany" nr 150 , listopad 2011