Przygotowanie placu budowy


Prawo budowlane traktuje rozpoczęcie prac przygotowawczych na terenie budowy jako ROZPOCZĘCIE BUDOWY. Mogą więc być prowadzone dopiero po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę.


Prace przygotowawcze to:


Ogrodzenie budowy:


Może być tymczasowe, ale musi spełniać wymogi BHP. Nie powinno być niższe niż 1,5 metra i musi się znajdować  nie mniej niż 1 m od krawędzi wykopu. Jeżeli ogrodzenie terenu budowy nie jest możliwe granice budowy należy wyznaczyć tablicami ostrzegawczymi. Tablice muszą opisywać strefy niebezpieczne np. "Prace na wysokościach", „Głębokie wykopy".

Powoli mijają czasy grodzenia budowy starą, zardzewiałą siatką,  montowaną na drewnianych stemplach. Warto na czas budowy, gdy do ogrodzenia mamy tylko front,  wypożyczyć modułowe ogrodzenia przenośne. Są wygodne, estetyczne i  praktyczne - odpowiednio zamocowane moduły mogą służyć np. jako brama wjazdowa.

 

Geodezyjne wytyczenie budynku na działce


To bardzo ważna czynność wymagająca dużej precyzji, zwłaszcza na małych działkach w intensywnej zabudowie. Tu każdy błąd może skutkować kolizją z przepisami - np. odpowiednia odległość  od sąsiada, lub utrudniać późniejsze użytkowanie nieruchomości -podjazd do garażu,  na którym nie mieści się samochód.

 

Wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej na potrzeby budowy


To zdecydowanie najtrudniejsza i najbardziej kosztowna część  prac przygotowawczych. Jeżeli media znajdują się na działce, lub w drodze gminnej, to do inwestora uśmiechnęło się szczęście. Jeżeli instalacje będą musiały być prowadzone przez teren należący do gminy, albo osoby prywatnej, należy uzyskać pisemną zgodę właściciela na przeprowadzenie powyższych prac. Wiąże się to zazwyczaj nie tylko z wysokimi kosztami, ale jest również bardzo czasochłonne. Doprowadzenie mediów, nawet przy dobrej woli  wszystkich stron, zajmuje w naszych realiach wiele miesięcy, a nawet lat.

 

W tym miejscu chciałbym pozwolić sobie, jako deweloper i inwestor zastępczy, na dygresję- z każdym rokiem procedury te się wydłużają. Czynności, które jeszcze kilka lat temu zajmowały 2-3 miesiące obecnie trwają rok.  Rozrostowi  biurokracji, nie tylko w urzędach, ale również  w firmach dostarczających media, systematycznie  towarzyszy zmniejszanie kompetencji  i inteligencji urzędników. Służę przykładami: przestawienie słupa telekomunikacji, blokującego wjazd do garażu trwało 18 miesięcy, sądowy proces o przeprowadzenie 40 metrów kabla elektrycznego po prywatnej drodze, której inwestor był współwłaścicielem 3 lata (sama czynność trwała 3 godziny), a urzędniczka w zakładzie energetycznym widząc notarialne upoważnienie inwestora zastępczego do "załatwiania wszelkich spraw związanych z inwestycją" stwierdziła, że powinno zawierać ono zapis o załatwianiu spraw związanych z doprowadzeniem do inwestycji prądu.

Dlatego apeluję do wszystkich przyszłych inwestorów - proces doprowadzania mediów do działki zacznijcie co najmniej pół, a najlepiej rok,  przed inwestycją.

 

Niwelacja terenu


Pod tym pojęciem kryje się całość prac związanych z wykonaniem tymczasowych dojazdów, utwardzeniem placu pod składowanie materiałów budowlanych, usunięcie drzew i krzewów, ukształtowanie terenu, doprowadzenie prądu i wody z wyznaczonych miejsc poboru, przygotowanie miejsc pod urządzenia sanitarne.

Bardzo ważną rzeczą jest takie poprowadzenie prac, aby maksymalnie ograniczyć późniejsze koszty. Warto więc na tym etapie wykonać doprowadzenie wszystkich mediów do granicy budynku, przeprowadzić prace zabezpieczające przed wodami opadowymi i zapewniające jej skuteczne odprowadzanie. W tym przypadku doradzam instalację zbiorników na wody opadowe. Rosnące koszty wody i kanalizacji sprawiają, że przy dużym ogrodzie i związanej z tym częstej konieczności podlewania, zainwestowanie w gromadzenie wody opadowej jest dobrą inwestycją.Należy również zadbać o składowanie humusu - to dobra inwestycja w przyszły ogród.Dla zapewnienia dostępu powietrza do niższych warstw pryzma nie powinna być wyższa niż 1,5 metra.

 

Zagospodarowanie terenu wraz z obiektami tymczasowymi (kontener, toaleta itp.)


Powoli mijają czasy, w których dominującym elementem budowy była drewniana sławojka (dla młodszych inwestorów - drewniany kibelek). Przenośna toaleta, choć droższa, jest  zdecydowanie bardziej przyjazna, nie tylko dla użytkowników, ale również  dla terenu - nie zanieczyszcza ziemi. Coraz popularniejsze, nawet na prywatnych budowach, są kontenery mieszkaniowe i  socjalne umożliwiające ekipom budowlanym nie tylko całodobowy pobyt na działce, ale również ułatwiające wiele czynności - przebieranie, mycie, spożywanie posiłków.Bardzo ważną rzeczą jest zapewnienie czystości na budowie - warto więc przy planowaniu kosztów budowy uwzględnić wynajęcie i wywóz kontenera na odpady budowlane.

Przygotowanie placu budowy, bardzo ważne dla sprawnego i zgodnego z przepisami prowadzenia inwestycji jest przez wielu inwestorów niedoceniane i tym samym niedoszacowane. Przestrzegam przed pomijaniem tego etapu w kalkulacji inwestycji, gdyż może zaważyć to na dopięciu budżetu na budowę. Ostrożnie kalkulując należy przyjąć, że prace te stanowią 5-8% kosztów stanu surowego otwartego przeciętnego 150 metrowego budynku. Mogą znacznie wzrosnąć w przypadku działki nieuzbrojonej, z mediami na działce kilku sąsiadów. Dlatego przy zakupie działki nie należy sugerować się tylko jej ceną, ale sprawdzić dokładnie warunki i możliwość dostępu do mediów. Przy okazji sprawdzimy jakich ludzi będziemy mieć za sąsiadów.

 

Artur Krochmal

 

 

 

SPRAWDŹ ZAPRASZAMY DO WSPÓŁPRACY W PROGRAMIE DOBREBUDOWANIE.PL