Sprawdzamy dokumenty działki

 

Gdy podęliśmy już ostateczną decyzję i działka została wybrana należy koniecznie sprawdzić, czy będzie na niej można wybudować wymarzony dom. Nie należy nigdy zawierzyć tylko słowom sprzedającego (niekiedy może wprowadzić nas w błąd także nieświadomie!), chyba, że korzystamy z licencjonowanego biura pośrednictwa, które sprawdzi dokumenty za nas.


O przeznaczeniu działki dowiemy się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa się w nim rodzaj zabudowy (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna bądź wielorodzinna, usługowa, siedliskowa), parametry zabudowy (wysokość budynku, linie zabudowy, minimalna powierzchnia działki, nachylenie dachu) a także informacje związane z infrastrukturą techniczną (sprawdźmy czy wybrana przez nas działka nie jest przeznaczona pod drogę!).

Plan określa również specjalne strefy, gdzie inwestycje mogą być poddane specjalnym ograniczeniom np. strefy ochrony przyrody i krajobrazu, strefy konserwatorskie, ochronne wokół obiektów uciążliwych takich jak np. wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków. Zachęcam przyszłych nabywców działek aby zwrócili również uwagę na linie zabudowy, które są szczególnie uciążliwe w przypadku małych, narożnych działek, lub działek o nieregularnym kształcie np. trójkątnych. Może się okazać, że po wyznaczeniu linii zabudowy, na dość sporej działce na dom pozostanie bardzo niewiele miejsca.

Gdy nie ma planu, aby dowiedzieć się co możemy zbudować na wybranej przez nas działce, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) do Wydziału Architektury Urzędu Gminy. Tam otrzymamy również informacje czy dana gmina lub konkretna miejscowość ma zatwierdzony plan (niekiedy jest to kilka sołectw w gminie). Można go obejrzeć na miejscu oraz uzyskać wypis i wyrys z planu, potrzebne do złożenia wniosku o wydanie WZiZT. Taka sytuacja nie jest jednak zbyt komfortowa dla kupującego, gdyż procedura wydania WZiZT trwa średnio od 2 do 4 lub więcej miesięcy, a sprzedający niekoniecznie musi się zgodzić na taki okres zarezerwować działkę.


Aby otrzymać warunki zabudowy teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne chyba, że był objęty zgodą uzyskaną do planów miejscowych sporządzonych przed 1 stycznia 1995 roku. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a w jej sąsiedztwie musi znajdować się co najmniej jedna zabudowana działka, dostępna z tej samej drogi publicznej. Nowa inwestycja ma nawiązywać do zabudowy już istniejącej tzn. jeżeli w pobliżu są domki jednorodzinne, to może powstać tylko kolejny domek, jeżeli wysokie bloki, to blok.
Przy wydaniu warunków zabudowy analizuje się teren sąsiedni: minimalnie trzykrotną szerokość działki inwestora, jednak nie mniej niż 50 m. Urzędnicy sami określają wielkość obszaru analizowanego i niekoniecznie są to tylko działki bezpośrednio sąsiadujące z przewidywaną inwestycją, gdyż przepisy w tym względzie są niejednoznaczne. Decyzja zależy od nas - ryzykować czy czekać na WZiZT?

 

Kolejny krok to sprawdzenie księgi wieczystej, gdzie opisany jest stan prawny działki. Prowadzi je i przechowuje wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.Nieruchomość mogą obciążać również prawa o charakterze zobowiązaniowym (najem, dzierżawa), które nie muszą być ujawnione w księdze wieczystej. Tutaj musimy się oprzeć na zapewnieniu przez sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Jeśli sprzedający zatai istnienie takich umów, wraz z zakupem nieruchomości przejmujemy obowiązki z nich wynikające.


Istnieje zasada jawności ksiąg wieczystych, może je obejrzeć każdy, ale należy znać numer księgi wieczystej, nie wystarczy znajomość adresu oraz nazwiska właściciela. Musimy zatem sprzedającego poprosić o numer księgi wieczystej lub najlepiej aktualny wypis z księgi wieczystej (za aktualny przyjmuje się wydany w ciągu ostatnich 3 miesięcy), który będzie potrzebny do umowy notarialnej. Możemy zapoznać się z treścią księgi, ale tylko tej, która jest prowadzona w systemie elektronicznym, za pomocą internetu: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html. Oprócz samych wpisów ważne są również wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie nowego wpisu w KW, które należy sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego.


W przypadku działki niezabudowanej, gdy sprzedający nie jest właścicielem gruntu, a tylko użytkownikiem wieczystym, trzeba pamiętać, iż gminie przysługuje prawo jej pierwokupu. Nie jest zatem pewne, że transakcja zostanie sfinalizowana. Trzeba zapoznać się dokładnie z umową ustanawiającą użytkowanie wieczyste, a w szczególności ile lat zostało do jej wygaśnięcia, na jaki cel została przeznaczona działka oraz jakie są obowiązki użytkownika wieczystego, gdyż przechodzą one na nabywcę gruntu. Warto również sprawdzić czy będzie nam przysługiwało prawo przekształcenia użytkowania wieczystego we własność z bonifikatą w opłacie.


Może się zdarzyć, że nasza wymarzona działka nie ma założonej księgi wieczystej a jedynie prowadzony jest dla niej zbiór dokumentów tj. aktów notarialnych, orzeczeń sądowych i administracyjnych dotyczących nieruchomości. Sprzedający powinien wówczas dostarczyć odpis dokumentu potwierdzającego własność, albo najlepiej złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej - co oczywiście trwa.


Należy przed zakupem działki poprosić sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów, gdzie znajdziemy dane dotyczące:

  • położenia nieruchomości
  • oznaczenia nieruchomości (obręb, numer działki, arkusz mapy)
  • powierzchni
  • rodzajów użytków (zabudowany, rolny, leśny) i klasy gruntów
  • nazwiska właścicieli (często bardzo nieaktualne), numer księgi wieczystej

 

Na wyrysie będą uwidocznione granice działki, co pozwoli nam porównać stan istniejący z „narysowanym". Niekiedy sąsiedzi stawiając ogrodzenie przesuwają się nieco i jest to kłopot, gdyż możemy kupić mniej ziemi niż wskazują dokumenty, a przy wysokiej cenie za 1 m kw ma to istotne znaczenie. W razie rozbieżności można to wyjaśnić po zleceniu pracy geodecie, który dokona pomiarów i wznowi znaki graniczne, jeśli są niewidoczne.

 

Jeżeli i tak nie da się ustalić przebiegu granic to będzie konieczne przeprowadzenie administracyjnego postępowania rozgraniczającego. Lepiej zrobić to przed wybudowaniem domu, aby był on usytuowany faktycznie 4 m od granicy, a ogrodzenie murowane z kamieni albo pięknego klinkieru stało na swoim miejscu, aby nie trzeba było w przyszłości przestawiać go na żądanie sąsiada, ani prowadzić sprawy sądowej o wydanie części gruntu.


Każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Sprawdźmy czy granica interesującej nas działki przylega bezpośrednio do działki, na której jest droga publiczna czy może jest między nimi pas drogowy będący własnością osób prywatnych. W takim przypadku musimy mieć zapewnioną służebność przejazdu i przechodu.


Warto zainteresować się przebiegiem sieci technicznych, które znajdą się na wyrysie, jeśli chcemy być w 100% pewni, że pod ziemią nie kryją się niespodzianki.


Jeśli zdarzy się, że na działce są urządzenia nie zinwentaryzowane (nie ma ich na mapach), a na przewodach sieci nie można posadawiać budynku, to można skorzystać z rękojmi za wady fizyczne (żądać obniżenia ceny, odstąpić od umowy, żądać naprawienia szkód poniesionych wskutek istnienia wady) lub zażądać od przedsiębiorstwa, które jest właścicielem przewodów ich usunięcia z działki.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że rękojmia za wady fizyczne działki trwa 1 rok od jej zakupu, a za wady prawne - 1 rok od chwili, gdy kupujący się o nich dowiedział. Dodatkowo kupujący musi zawiadomić pisemnie sprzedającego o ujawnionej wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, gdyż inaczej traci prawo do rękojmi. Aby skutecznie dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi, trzeba w czasie jej trwania wnieść pozew do sądu - nie wystarczy samo pisemne zgłoszenie uwag.


Gdy działka, którą chcemy kupić jest gruntem rolnym lub leśnym, to należy liczyć się z pewnym czasem oczekiwania oraz kosztami odralniania lub odlesiania. Odrolnienie działki nie będzie możliwe jeśli gmina zapisała w uchwalonym wcześniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, że w tym właśnie miejscu nie przewiduje zmiany przeznaczenia gruntu. Warto więc sprawdzić przed zakupem, co zapisano w studium.

Jeśli będzie możliwe odrolnienie, to trzeba rozpocząć procedurę wyłączania z produkcji rolniczej lub leśnej. W przypadku produkcji leśnej decyzja taka potrzebna jest w zawsze, zaś jeśli chodzi o grunty rolne, to nie musimy się starać o wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych klas IV do VI na glebach pochodzenia mineralnego. Wyłączenie odbywa się na podstawie decyzji. Za wyłączenie z produkcji rolniczej i leśnej oczywiście należy zapłacić, a opłata uzależniona jest od wielkości wyłączanego terenu, klasy gleby lub typu lasu.


Opłat nie pobiera się w przypadku wyłączenia z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego gruntu o powierzchni do 0,05 ha (przy budynku jednorodzinnym). Opłata jest uiszczana przez właściciela w ciągu 10 lat, w ratach ustalanych każdego roku na podstawie ceny tony żyta (w przypadku gruntów rolnych) lub metra sześciennego drewna (w przypadku gruntów leśnych). Jeśli kupujemy działkę, która została wyłączona z produkcji rolniczej lub leśnej - jej właściciel powinien poinformować nas o opłatach rocznych, które czekają nas z tego tytułu.

 

 

 

SPRAWDŹ ZAPRASZAMY DO WSPÓŁPRACY W PROGRAMIE DOBREBUDOWANIE.PL