Wybieramy działkę


Idealną działkę dla wymarzonego domu wybieramy wtedy, gdy wiemy już jak dom będzie wyglądał. Czy będzie duży, rozległy z pięknym ogrodem, z dala od sąsiadów – wtedy potrzebna jest większa działka, czy też wystarczy mała działka, bo dom będzie mały, piętrowy z niewielkim ogrodem.


Każdy pośrednik powie, że najważniejsza jest: po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja – i tą radę, wybierając działkę, również powinniśmy brać pod uwagę. Po co nam piękny dom w brzydkim miejscu? Decydując się na działkę wybieramy jednocześnie swoje miejsce do życia, ale od tego wyboru będzie później zależeć wartość domu.

Na dom parterowy niepodpiwniczony potrzeba dwa razy więcej powierzchni niż na dom piętrowy. Prawo budowlane nie określa wielkości działki lecz wyznacza jedynie minimalne odległości od granic sąsiadów. Ograniczenia znajdziemy natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gdzie gmina określa minimalną powierzchnię działki, odległość budynku od ulicy – zgodnie z linią zabudowy (niekiedy gminy zabezpieczają bardzo szeroki pas na drogę), maksymalną powierzchnię zabudowy. Jeżeli działka znajduje się w zasięgu parku narodowego, na terenach leśnych, na terenach uzdrowiskowych, w pobliżu zabytków, należy się liczyć z dodatkowymi ograniczeniami dotyczącymi np. wyglądu domu, kąta nachylenia dachu, ilości kondygnacji.


Przed wyborem działki należy zastanowić się czy chcemy mieszkać w mieście, mieć blisko do środków komunikacji? Jednocześnie, mieszkając w dużej aglomeracji, musimy zdawać sobie sprawę, że będziemy narażeni na hałas, który ciężko pokonać. Musimy odpowiedzieć sobie na pytanie czy wolimy mieszkać w bliskości miasta, ale jednak poza jego granicami i korzystać z własnego środka transportu? Czy chcemy mieć blisko do pracy, szkoły, kina, kawiarni, czy może trochę dalej, ale za to mieć w pobliżu las, drogę rowerową, tereny spacerowe?


Szukając działki zaobserwujmy jakie domy są w pobliżu oraz co będziemy widzieć z okien naszego przyszłego salonu, a jeśli jest to coś brzydkiego, to czy da się to zamaskować np. zielenią? Jaka droga prowadzi na działkę: „bita”, błotnista czy asfaltowa? Jak daleko jest do przystanku autobusowego lub busa? Czy w pobliżu znajduje się wysypisko śmieci (przykre zapachy), czy jest linia kolejowa (hałas), zakłady przemysłowe, linia wysokiego napięcia, stacja benzynowa?


Jeżeli działka ma szerokość powyżej 18 m możemy na niej zmieścić dom o szerokości 10 m, czyli typowy model, często pojawiający się w katalogach projektów gotowych. Jeśli działka jest wąska i ma 16 m szerokości lub jest jeszcze węższa, będziemy się musieli ograniczyć z wyborem projektu. Dom będzie długi, wąski i trudno w nim będzie rozplanować wnętrze.
Największej działki wymaga dom parterowy niepodpiwniczony z garażem, trochę mniej miejsca zajmie dom parterowy z garażem w piwnicy, zaś najmniej dom piętrowy. Najbardziej pożądanym kształtem działki jest kwadrat. Łatwo wtedy usytuować każdy rodzaj domu. W tym przypadku mamy największą liczbę projektów gotowych do wyboru. Największym zaś problemem dla przyszłego inwestora jest działka nieregularna, zwłaszcza jeśli jest nieduża. Ta raczej będzie wymagała projektu indywidualnego.

Wybierając działkę patrzmy na jej usytuowanie względem stron świata. Najłatwiej zaplanować dom, gdy ulica przebiega wzdłuż jej północnej granicy. Wtedy wejście do domu, wjazd do garażu, pomieszczenia gospodarcze, ewentualnie kuchnię – planujemy od strony północnej. Salon, jadalnia, taras powinny być dobrze oświetlone i ciche, dlatego dobrze aby znajdowały się od południa i zachodu, zaś sypialnia powinna mieć okna na wschód. Taras przylegający do salonu powinien być połączony kompozycyjnie z ogrodem i lekko zacieniony tak, aby można było również z niego korzystać w dni deszczowe i przy upalnym słońcu. Obejrzyjmy naszą przyszłą działkę o różnych porach dnia – czy nie ma w pobliżu dużych drzew albo budynków, które odetną dopływ światła słonecznego? W przypadku małej działki musimy liczyć się z wyborem takiego projektu domu, który nie zacieni działki sąsiada.

Jeśli w terenie są naturalne skarpy, co ma wpływ na sposób posadowienia domu. Najkorzystniej aby stok opadał w kierunku południowym, gdyż wtedy najłatwiej będzie stworzyć ogród z naturalnie wyglądającymi skalniakami, kaskadą, ewentualnie strumieniem. Sam dom znajdzie się na lekkim wzniesieniu, które można malowniczo zaaranżować. Jeśli natomiast teren pochylony jest ku północy będziemy mieli kłopot z dostarczeniem do domu odpowiedniej ilości światła słonecznego. Jeśli dom ma stanąć u stóp skarpy, należy zabezpieczyć go na okoliczność osunięcia się skarpy pod wpływem bardzo obfitych opadów deszczu oraz zabezpieczyć fundamenty przed wodami opadowymi spływającymi ze zbocza.

Niebagatelne znaczenie ma również rodzaj gleby na wybranej przez nas działce. Przed dostosowaniem projektu gotowego do warunków miejscowych, robi się badania geotechniczne, które pozwolą określić jaki powinien być fundament domu – o tym decyduje projektant. Badania prowadzi się w wyznaczonym terenie poprzez wiercenie w kilku punktach, sondowanie, pobór próbek gruntów i wód, pomiar zwierciadła wody gruntowej oraz w laboratorium, gdzie ocenia się stopień plastyczności gleby oraz skład chemiczny wód gruntowych, co ma znaczenie przy określaniu jej agresywności w stosunku do betonu w fundamencie budynku. Autor dokumentacji geotechnicznej zawsze kończy swój operat wnioskami i zaleceniami co do wykonania posadowienia budynku.

Lepsze do budowy domu są gleby piaszczyste i żwirowe, niż gliniaste. Są też grunty, których należy unikać tj. stare wysypiska śmieci, grunty organiczne (torfy). Fundament musi być wykopany w gruncie stałym, dlatego jeżeli gdzieś jest świeży nasyp należy zbadać na jakim poziomie znajduje się grunt rodzimy. Przeszkodą w kopaniu fundamentów mogą być też wody gruntowe znajdujące się na niewielkiej głębokości, gdyż trzeba będzie wykonać odwodnienie terenu.

Warunki gruntowo - wodne możemy pobieżnie sami określić patrząc na roślinność działki. Jeżeli rosną skrzypy, wierzby, olchy – to gleba jest gliniasta, a wody gruntowe wysoko, jeżeli rosną sosny, szczaw polny, żarnowiec – to gleba jest piaszczysta.

Gdy działka jest nad rzeką, stawem lub jest w pobliżu rowu melioracyjnego, teren jest zapewne podmokły. Pamiętając o coraz częstszych powodziach warto zapytać sąsiadów czy ich piwnice są suche.


Gdy nie ma w pobliżu wodociągu należy przeprowadzić wywiad wśród sąsiadów na temat studni – jak głęboko jest woda i czy jest dobrej jakości, ponieważ od tego zależy koszt wykonania studni. Trzeba to również sprawdzić w gminie – czy dostaniemy zezwolenie na wykonanie studni, szamba bądź przydomowej oczyszczalni ścieków.


Jeśli działka jest zadrzewiona starymi, pięknymi drzewami i wydaje nam się z tego powodu niezwykle atrakcyjna, zastanówmy się najpierw czy bez wycinania któregoś z nich zdołamy umieścić między nimi dom. Na wycięcie drzew potrzebna jest bowiem zgoda wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Bez zgody możemy wyciąć jedynie: drzewa owocowe, drzewa sadzone na plantacjach, drzewa, których wiek nie przekracza 10 lat. Za usunięcie drzew bez zezwolenia grożą kary – ich wielkość zależy od rodzaju i wielkości drzewa w zależności od obwodu pnia.

Gdy na działce stoi rudera nadająca się do wyburzenia pamiętajmy, że musimy zgłosić rozbiórkę w starostwie co najmniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem prac. Jeśli w ciągu 30 dni urząd nie zgłosi sprzeciwu będzie można rozpocząć prace. W przypadku, gdy sprawa dotyczy obiektu zabytkowego lub budynku bądź budowli o wysokości co najmniej 8 m, jeśli ich odległość od granicy jest mniejsza niż połowa wysokości – musimy uzyskać pozwolenie na rozbiórkę.

I jeszcze kwestia uzbrojenia terenu – wielokrotnie niedoceniana przez potencjalnych nabywców działek. Często słyszy się od sprzedających działkę, że media są w pobliżu - to niestety nie wystarcza. Musimy mieć pewność, że będą istnieć możliwości techniczne oraz mieć wstępna zgodę sąsiadów na przyłączenie się do sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez ich posesje. O możliwości techniczne przyłączenia działki można pytać się u ich dostawców, ale wniosek o wydanie warunków przyłączenia może złożyć jedynie właściciel gruntu.

Obecnie prawo budowlane dopuszcza, aby rozpocząć budowę na zgłoszenie z projektem, która nie wymaga posiadania zapewnienia dostawców mediów, że wybudowany dom zostanie w przyszłości przyłączony do sieci. W naszym własnym interesie jest jednak takie zapewnienie uzyskać przed rozpoczęciem budowy, gdyż zgłaszając dom do użytkowania będziemy musieli w nadzorze budowlanym pokazać protokóły przyłaczenia mediów. Lepiej, abyśmy wtedy nie usłyszeli od urzędników, że wykonanie przyłącza jest niemożliwe.

Wszystkie media przyłączane są do granicy działki i w tym przypadku właściciel działki ponosi część kosztów, wspólnie z dostawcą prądu, wody czy gazu. Od miejsca przyłączenia, właściciel działki wykonuje podłączenie do domu – i to już w całości finansuje z własnych środków.

Prąd. Jeśli działka leży w obszarze do którego gmina opracowała założenia do planu zaopatrzenia w energię, zakład energetyczny pobierze za przyłącze zryczałtowaną opłatę, która jest określona w taryfie danego przedsiębiorstwa. Zależy ona od mocy przyłączeniowej (najczęściej 15-20 kW) oraz długości przyłącza i jego rodzaju. Opłata obejmuje całość prac przyłączeniowych tj. projekt, kupno i montaż złącza, licznika, bezpieczników, obudowy. Jeśli czas wykonania przyłącza stałego jest odległy, na czas budowy można się starać o tzw. przyłącze tymczasowe.

Woda i kanalizacja. Miejscowe sieci wodne i kanalizacyjne są najczęściej własnością gmin. Podłączenie do tych sieci odbywa się na warunkach określonych przez dostawców, ale inwestorzy ponoszą pełne koszty budowy oraz projektu przyłączy.

Gaz. Przyłączenie do sieci gazowej odbywa się podobnie jak do sieci elektrycznej.  Jeśli jednak nie ma możliwości włączenia się do sieci gazowej istniejącej, albo zakład gazowniczy odmówi dokonania podłączenia, ze względu na wysoki koszt dociągnięcia sieci, można zainstalować zbiornik na gaz płynny, który się dzierżawi od dostawcy lub kupić zbiornik na olej opałowy, bądź zainstalować pompę ciepła – trzeba tylko przeanalizować koszta, rozważyć wszystkie zalety i wady.

Wiosna to idealna pora aby podjąć decyzję o zakupie działki i udać się na poszukiwania. Można zaobserwować wszystkie szczegóły otoczenia, gdyż nie ma jeszcze bujnej roślinności mogącej zamaskować ewentualne „wady” terenu. Za chwilę, gdy wszystko wokół rozkwitnie, będzie można podziwiać widoki.

 

SPRAWDŹ ZAPRASZAMY DO WSPÓŁPRACY W PROGRAMIE DOBREBUDOWANIE.PL