Cennik usług budowlanych...

Cenniki producentów...

Idealną działkę dla wymarzonego domu wybieramy wtedy, gdy wiemy już jak dom będzie wyglądał. Czy będzie duży, rozległy z pięknym ogrodem, z dala od sąsiadów – wtedy potrzebna jest większa działka, czy też wystarczy mała działka, bo dom będzie mały, piętrowy z niewielkim ogrodem.

Każdy pośrednik powie, że najważniejsza jest: po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja – i tą radę, wybierając działkę, również powinniśmy brać pod uwagę. Po co nam piękny dom w brzydkim miejscu? Decydując się na działkę wybieramy jednocześnie swoje miejsce do życia, ale od tego wyboru będzie później zależeć wartość domu.

Na dom parterowy niepodpiwniczony potrzeba dwa razy więcej powierzchni niż na dom piętrowy. Prawo budowlane nie określa wielkości działki lecz wyznacza jedynie minimalne odległości od granic sąsiadów. Ograniczenia znajdziemy natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gdzie gmina określa minimalną powierzchnię działki, odległość budynku od ulicy – zgodnie z linią zabudowy (niekiedy gminy zabezpieczają bardzo szeroki pas na drogę), maksymalną powierzchnię zabudowy. Jeżeli działka znajduje się w zasięgu parku narodowego, na terenach leśnych, na terenach uzdrowiskowych, w pobliżu zabytków, należy się liczyć z dodatkowymi ograniczeniami dotyczącymi np. wyglądu domu, kąta nachylenia dachu, ilości kondygnacji.

Przed wyborem działki należy zastanowić się czy chcemy mieszkać w mieście, mieć blisko do środków komunikacji? Jednocześnie, mieszkając w dużej aglomeracji, musimy zdawać sobie sprawę, że będziemy narażeni na hałas, który ciężko pokonać. Musimy odpowiedzieć sobie na pytanie czy wolimy mieszkać w bliskości miasta, ale jednak poza jego granicami i korzystać z własnego środka transportu? Czy chcemy mieć blisko do pracy, szkoły, kina, kawiarni, czy może trochę dalej, ale za to mieć w pobliżu las, drogę rowerową, tereny spacerowe?

Szukając działki zaobserwujmy jakie domy są w pobliżu oraz co będziemy widzieć z okien naszego przyszłego salonu, a jeśli jest to coś brzydkiego, to czy da się to zamaskować np. zielenią? Jaka droga prowadzi na działkę: „bita”, błotnista czy asfaltowa? Jak daleko jest do przystanku autobusowego lub busa? Czy w pobliżu znajduje się wysypisko śmieci (przykre zapachy), czy jest linia kolejowa (hałas), zakłady przemysłowe, linia wysokiego napięcia, stacja benzynowa?

Jeżeli działka ma szerokość powyżej 18 m możemy na niej zmieścić dom o szerokości 10 m, czyli typowy model, często pojawiający się w katalogach projektów gotowych. Jeśli działka jest wąska i ma 16 m szerokości lub jest jeszcze węższa, będziemy się musieli ograniczyć z wyborem projektu. Dom będzie długi, wąski i trudno w nim będzie rozplanować wnętrze.
Największej działki wymaga dom parterowy niepodpiwniczony z garażem, trochę mniej miejsca zajmie dom parterowy z garażem w piwnicy, zaś najmniej dom piętrowy. Najbardziej pożądanym kształtem działki jest kwadrat. Łatwo wtedy usytuować każdy rodzaj domu. W tym przypadku mamy największą liczbę projektów gotowych do wyboru. Największym zaś problemem dla przyszłego inwestora jest działka nieregularna, zwłaszcza jeśli jest nieduża. Ta raczej będzie wymagała projektu indywidualnego.

Wybierając działkę patrzmy na jej usytuowanie względem stron świata. Najłatwiej zaplanować dom, gdy ulica przebiega wzdłuż jej północnej granicy. Wtedy wejście do domu, wjazd do garażu, pomieszczenia gospodarcze, ewentualnie kuchnię – planujemy od strony północnej. Salon, jadalnia, taras powinny być dobrze oświetlone i ciche, dlatego dobrze aby znajdowały się od południa i zachodu, zaś sypialnia powinna mieć okna na wschód. Taras przylegający do salonu powinien być połączony kompozycyjnie z ogrodem i lekko zacieniony tak, aby można było również z niego korzystać w dni deszczowe i przy upalnym słońcu. Obejrzyjmy naszą przyszłą działkę o różnych porach dnia – czy nie ma w pobliżu dużych drzew albo budynków, które odetną dopływ światła słonecznego? W przypadku małej działki musimy liczyć się z wyborem takiego projektu domu, który nie zacieni działki sąsiada.

W okolicach Krakowa oraz w samym mieście, dużo działek ma naturalne skarpy, co wpływa na sposób posadowienia domu. Najkorzystniej aby stok opadał w kierunku południowym, gdyż wtedy najłatwiej będzie stworzyć ogród z naturalnie wyglądającymi skalniakami, kaskadą, ewentualnie strumieniem. Sam dom znajdzie się na lekkim wzniesieniu, które można malowniczo zaaranżować. Jeśli natomiast teren pochylony jest ku północy będziemy mieli kłopot z dostarczeniem do domu odpowiedniej ilości światła słonecznego. Jeśli dom ma stanąć u stóp skarpy, należy zabezpieczyć go na okoliczność osunięcia się skarpy pod wpływem bardzo obfitych opadów deszczu oraz zabezpieczyć fundamenty przed wodami opadowymi spływającymi ze zbocza.
Niebagatelne znaczenie ma również rodzaj gleby na wybranej przez nas działce. Często, przed dostosowaniem projektu gotowego do warunków miejscowych, robi się badania geotechniczne, które pozwolą określić jaki powinien być fundament domu – o tym decyduje projektant. Prawo nie nakłada na inwestora obowiązku wykonania takich badań, lecz dokładne poznanie warstw gruntu i głębokości na jakiej występują wody gruntowe pozwolą uniknąć w przyszłości pękających ścian i fundamentów, zalewania piwnic wodą itp. Badania prowadzi się w wyznaczonym terenie poprzez wiercenie w kilku punktach, sondowanie, pobór próbek gruntów i wód, pomiar zwierciadła wody gruntowej oraz w laboratorium, gdzie ocenia się stopień plastyczności gleby oraz skład chemiczny wód gruntowych, co ma znaczenie przy określaniu jej agresywności w stosunku do betonu w fundamencie budynku. Autor dokumentacji geotechnicznej zawsze kończy swój operat wnioskami i zaleceniami co do wykonania posadowienia budynku.
Lepsze do budowy domu są gleby piaszczyste i żwirowe, niż gliniaste. Są też grunty, których należy unikać tj. stare wysypiska śmieci, grunty organiczne (torfy). Fundament musi być wykopany w gruncie stałym, dlatego jeżeli gdzieś jest świeży nasyp należy zbadać na jakim poziomie znajduje się grunt rodzimy. Przeszkodą w kopaniu fundamentów mogą być też wody gruntowe znajdujące się na niewielkiej głębokości, gdyż trzeba będzie wykonać odwodnienie terenu. Warunki gruntowo- wodne możemy pobieżnie sami określić patrząc na roślinność działki. Jeżeli rosną skrzypy, wierzby, olchy – to gleba jest gliniasta, a wody gruntowe wysoko, jeżeli rosną sosny, szczaw polny, żarnowiec – to gleba jest piaszczysta.
Gdy działka jest nad rzeką, stawem lub jest w pobliżu rowu melioracyjnego, teren jest zapewne podmokły. Pamiętając o coraz częstszych powodziach warto zapytać sąsiadów czy ich piwnice są suche.

Gdy nie ma w pobliżu wodociągu należy przeprowadzić wywiad wśród sąsiadów na temat studni – jak głęboko jest woda i czy jest dobrej jakości, ponieważ od tego zależy koszt wykonania studni. Trzeba to również sprawdzić w gminie – czy dostaniemy zezwolenie na wykonanie studni, szamba bądź przydomowej oczyszczalni ścieków.
Jeśli działka jest zadrzewiona starymi, pięknymi drzewami i wydaje nam się z tego powodu niezwykle atrakcyjna, zastanówmy się najpierw czy bez wycinania któregoś z nich zdołamy umieścić między nimi dom. Na wycięcie drzew potrzebna jest bowiem zgoda wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Bez zgody możemy wyciąć jedynie: drzewa owocowe, drzewa sadzone na plantacjach, drzewa, których wiek nie przekracza 5. lat. Za usunięcie drzew bez zezwolenia grożą kary – ich wielkość zależy od rodzaju i wielkości drzewa w zależności od obwodu pnia.

Gdy na działce stoi rudera nadająca się do wyburzenia pamiętajmy, że musimy zgłosić rozbiórkę w starostwie co najmniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem prac. Jeśli w ciągu 30 dni urząd nie zgłosi sprzeciwu będzie można rozpocząć prace. W przypadku, gdy sprawa dotyczy obiektu zabytkowego lub budynku bądź budowli o wysokości co najmniej 8 m, jeśli ich odległość od granicy jest mniejsza niż połowa wysokości – musimy uzyskać pozwolenie na rozbiórkę.
I jeszcze kwestia uzbrojenia terenu – wielokrotnie niedoceniana przez potencjalnych nabywców działek. Często słyszy się od sprzedających działkę, że media są w pobliżu- to niestety nie wystarcza. Musimy mieć pewność, że będą istnieć możliwości techniczne oraz mieć wstępna zgodę sąsiadów na przyłączenie się do sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez ich posesje. O możliwości techniczne przyłączenia działki można pytać się u ich dostawców, ale wniosek o wydanie warunków przyłączenia może złożyć jedynie właściciel gruntu.
Wszystkie media przyłączane są do granicy działki i w tym przypadku właściciel działki ponosi część kosztów, wspólnie z dostawcą prądu, wody czy gazu. Od miejsca przyłączenia, właściciel działki wykonuje podłączenie do domu – i to już w całości finansuje z własnych środków.
Prąd. Jeśli działka leży w obszarze do którego gmina opracowała założenia do planu zaopatrzenia w energię, zakład energetyczny pobierze za przyłącze zryczałtowaną opłatę, która jest określona w taryfie danego przedsiębiorstwa. Zależy ona od mocy przyłączeniowej (najczęściej 15-20 kW) oraz długości przyłącza i jego rodzaju. Dla przyłącza napowietrznego wynosi ok. 115 zł (w zależności od cennika dostawcy energii elektrycznej) za 1kW przydzielonej mocy, a dla kablowego ok.150 zł/kW. Jeśli przyłącze ma ponad 200 m długości, dodatkowo trzeba zapłacić ok. 45 zł za każdy dodatkowy metr. Opłata obejmuje całość prac przyłączeniowych tj. projekt, kupno i montaż złącza, licznika, bezpieczników, obudowy. Jeśli czas wykonania przyłącza stałego jest odległy, na czas budowy można się starać o tzw. przyłącze tymczasowe.
Woda i kanalizacja. Miejscowe sieci wodne i kanalizacyjne są najczęściej własnością gmin. Podłączenie do tych sieci odbywa się na warunkach określonych przez dostawców, ale inwestorzy ponoszą pełne koszty budowy oraz projektu przyłączy.
Gaz. Przyłączenie do sieci gazowej odbywa się podobnie jak do sieci elektrycznej. Pobierana jest zryczałtowana opłata za przyłącze – ok.1500 zł za odcinek długości do 15 m oraz 65 zł za każdy dodatkowy metr. Jeśli jednak nie ma możliwości włączenia się do sieci gazowej istniejącej, albo zakład gazowniczy odmówi dokonania podłączenia, ze względu na wysoki koszt dociągnięcia sieci, można zainstalować zbiornik na gaz płynny, który się dzierżawi od dostawcy lub kupić zbiornik na olej opałowy, bądź zainstalować pompę ciepła – trzeba tylko przeanalizować koszta, rozważyć wszystkie zalety i wady.
Wiosna to idealna pora aby podjąć decyzję o zakupie działki i udać się na poszukiwania. Można zaobserwować wszystkie szczegóły otoczenia, gdyż nie ma jeszcze bujnej roślinności mogącej zamaskować ewentualne „wady” terenu. Za chwilę, gdy wszystko wokół rozkwitnie, będzie można podziwiać widoki.

Sprawdzamy dokumenty
Gdy podęliśmy już ostateczną decyzję i działka została wybrana należy koniecznie sprawdzić, czy będzie na niej można wybudować wymarzony dom. Nie należy nigdy zawierzyć tylko słowom sprzedającego (niekiedy może wprowadzić nas w błąd także nieświadomie!), chyba, że korzystamy z licencjonowanego biura pośrednictwa, które sprawdzi dokumenty za nas.
O przeznaczeniu działki dowiemy się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa się w nim rodzaj zabudowy (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna bądź wielorodzinna, usługowa, siedliskowa), parametry zabudowy (wysokość budynku, linie zabudowy, minimalna powierzchnia działki, nachylenie dachu) a także informacje związane z infrastrukturą techniczną (sprawdźmy czy wybrana przez nas działka nie jest przeznaczona pod drogę!). Plan określa również specjalne strefy, gdzie inwestycje mogą być poddane specjalnym ograniczeniom np. strefy ochrony przyrody i krajobrazu, strefy konserwatorskie, ochronne wokół obiektów uciążliwych takich jak np. wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków. Zachęcam przyszłych nabywców działek aby zwrócili również uwagę na linie zabudowy, które są szczególnie uciążliwe w przypadku małych, narożnych działek, lub działek o nieregularnym kształcie np. trójkątnych. Może się okazać, że po wyznaczeniu linii zabudowy, na dość sporej działce na dom pozostanie bardzo niewiele miejsca.
Coraz więcej gmin wokół Krakowa posiada plany zagospodarowania przestrzennego. W Krakowie obowiązuje 78 planów, które obejmują 31,3% powierzchni miasta, czyli 10 216,6 ha.
Gdy nie ma planu, aby dowiedzieć się co możemy zbudować na wybranej przez nas działce, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) do Wydziału Architektury Urzędu Gminy. Tam otrzymamy również informacje czy dana gmina lub konkretna miejscowość ma zatwierdzony plan (niekiedy jest to kilka sołectw w gminie). Można go obejrzeć na miejscu oraz uzyskać wypis i wyrys z planu, potrzebne do złożenia wniosku o wydanie WZiZT. Taka sytuacja nie jest jednak zbyt komfortowa dla kupującego, gdyż procedura wydania WZiZT trwa średnio od 2 do 4 lub więcej miesięcy (Kraków), a sprzedający niekoniecznie musi się zgodzić na taki okres zarezerwować działkę.
Aby otrzymać warunki zabudowy teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne chyba, że był objęty zgodą uzyskaną do planów miejscowych sporządzonych przed 1 stycznia 1995 roku. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a w jej sąsiedztwie musi znajdować się co najmniej jedna zabudowana działka, dostępna z tej samej drogi publicznej. Nowa inwestycja ma nawiązywać do zabudowy już istniejącej tzn. jeżeli w pobliżu są domki jednorodzinne, to może powstać tylko kolejny domek, jeżeli wysokie bloki, to blok.
Przy wydaniu warunków zabudowy analizuje się teren sąsiedni: minimalnie trzykrotną szerokość działki inwestora, jednak nie mniej niż 50 m. Urzędnicy sami określają wielkość obszaru analizowanego i niekoniecznie są to tylko działki bezpośrednio sąsiadujące z przewidywaną inwestycją, gdyż przepisy w tym względzie są niejednoznaczne. Decyzja zależy od nas – ryzykować czy czekać na WZiZT?
Kolejny krok to sprawdzenie księgi wieczystej, gdzie opisany jest stan prawny działki. Prowadzi je i przechowuje wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Nieruchomość mogą obciążać również prawa o charakterze zobowiązaniowym (najem, dzierżawa), które nie muszą być ujawnione w księdze wieczystej. Tutaj musimy się oprzeć na zapewnieniu przez sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Jeśli sprzedający zatai istnienie takich umów, wraz z zakupem nieruchomości przejmujemy obowiązki z nich wynikające.
Istnieje zasada jawności ksiąg wieczystych, może je obejrzeć każdy, ale należy znać numer księgi wieczystej, nie wystarczy znajomość adresu oraz nazwiska właściciela. Musimy zatem sprzedającego poprosić o numer księgi wieczystej lub najlepiej aktualny wypis z księgi wieczystej (za aktualny przyjmuje się wydany w ciągu ostatnich 3 miesięcy), który będzie potrzebny do umowy notarialnej. Możemy zapoznać się z treścią księgi, ale tylko tej, która jest prowadzona w systemie elektronicznym, za pomocą internetu: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html. Oprócz samych wpisów ważne są również wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie nowego wpisu w KW, które należy sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego.
W przypadku działki niezabudowanej, gdy sprzedający nie jest właścicielem gruntu, a tylko użytkownikiem wieczystym, trzeba pamiętać, iż gminie przysługuje prawo jej pierwokupu. Nie jest zatem pewne, że transakcja zostanie sfinalizowana. Trzeba zapoznać się dokładnie z umową ustanawiającą użytkowanie wieczyste, a w szczególności ile lat zostało do jej wygaśnięcia, na jaki cel została przeznaczona działka oraz jakie są obowiązki użytkownika wieczystego, gdyż przechodzą one na nabywcę gruntu. Warto również sprawdzić czy będzie nam przysługiwało prawo przekształcenia użytkowania wieczystego we własność z bonifikatą w opłacie.
Może się zdarzyć, że nasza wymarzona działka nie ma założonej księgi wieczystej a jedynie prowadzony jest dla niej zbiór dokumentów tj. aktów notarialnych, orzeczeń sądowych i administracyjnych dotyczących nieruchomości. Sprzedający powinien wówczas dostarczyć odpis dokumentu potwierdzającego własność, albo najlepiej złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej – co oczywiście trwa.

Należy przed zakupem działki poprosić sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów, gdzie znajdziemy dane dotyczące:
• położenia nieruchomości
• oznaczenia nieruchomości (obręb, numer działki, arkusz mapy)
• powierzchni
• rodzajów użytków (zabudowany, rolny, leśny) i klasy gruntów
• nazwiska właścicieli (często bardzo nieaktualne), numer księgi wieczystej

Na wyrysie będą uwidocznione granice działki, co pozwoli nam porównać stan istniejący z „narysowanym”. Niekiedy sąsiedzi stawiając ogrodzenie przesuwają się nieco i jest to kłopot, gdyż możemy kupić mniej ziemi niż wskazują dokumenty, a przy wysokiej cenie za 1 m kw ma to istotne znaczenie. W razie rozbieżności można to wyjaśnić po zleceniu pracy geodecie, który dokona pomiarów i wznowi znaki graniczne, jeśli są niewidoczne. Jeżeli i tak nie da się ustalić przebiegu granic to będzie konieczne przeprowadzenie administracyjnego postępowania rozgraniczającego. Lepiej zrobić to przed wybudowaniem domu, aby był on usytuowany faktycznie 4 m od granicy, a ogrodzenie murowane z kamieni albo pięknego klinkieru stało na swoim miejscu, aby nie trzeba było w przyszłości przestawiać go na żądanie sąsiada, ani prowadzić sprawy sądowej o wydanie części gruntu.
Każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Później, starając się o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, będziemy musieli przedstawić odpowiedni dokument, który to stwierdzi. Zatem sprawdźmy czy granica interesującej nas działki przylega bezpośrednio do działki na której jest droga publiczna czy może jest między nimi pas drogowy będący własnością osób prywatnych. W takim przypadku musimy mieć zapewnioną służebność przejazdu i przechodu.

Warto zainteresować się przebiegiem sieci technicznych, które znajdą się na wyrysie, jeśli chcemy być w 100% pewni, że pod ziemią nie kryją się niespodzianki.
Jeśli zdarzy się, że na działce są urządzenia nie zinwentaryzowane (nie ma ich na mapach), a na przewodach sieci nie można posadawiać budynku, to można skorzystać z rękojmi za wady fizyczne (żądać obniżenia ceny, odstąpić od umowy, żądać naprawienia szkód poniesionych wskutek istnienia wady) lub zażądać od przedsiębiorstwa, które jest właścicielem przewodów ich usunięcia z działki.
Warto w tym miejscu przypomnieć, że rękojmia za wady fizyczne działki trwa 1 rok od jej zakupu, a za wady prawne – 1 rok od chwili, gdy kupujący się o nich dowiedział. Dodatkowo kupujący musi zawiadomić pisemnie sprzedającego o ujawnionej wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, gdyż inaczej traci prawo do rękojmi. Aby skutecznie dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi, trzeba w czasie jej trwania wnieść pozew do sądu – nie wystarczy samo pisemne zgłoszenie uwag.

Gdy działka, którą chcemy kupić jest gruntem rolnym lub leśnym, to należy liczyć się z pewnym czasem oczekiwania oraz kosztami odralniania lub odlesiania. Odrolnienie działki nie będzie możliwe jeśli gmina zapisała w uchwalonym wcześniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, że w tym właśnie miejscu nie przewiduje zmiany przeznaczenia gruntu. Warto więc sprawdzić przed zakupem, co zapisano w studium. Jeśli będzie możliwe odrolnienie, to trzeba rozpocząć procedurę wyłączania z produkcji rolniczej lub leśnej. W przypadku produkcji leśnej decyzja taka potrzebna jest w zawsze, zaś jeśli chodzi o grunty rolne, to nie musimy się starać o wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych klas IV do VI na glebach pochodzenia mineralnego. Wyłączenie odbywa się na podstawie decyzji. Za wyłączenie z produkcji rolniczej i leśnej oczywiście należy zapłacić, a opłata uzależniona jest od wielkości wyłączanego terenu, klasy gleby lub typu lasu.
Opłat nie pobiera się w przypadku wyłączenia z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego gruntu o powierzchni do 0,05 ha (przy budynku jednorodzinnym). Opłata jest uiszczana przez właściciela w ciągu 10 lat, w ratach ustalanych każdego roku na podstawie ceny tony żyta (w przypadku gruntów rolnych) lub metra sześciennego drewna (w przypadku gruntów leśnych). Jeśli kupujemy działkę, która została wyłączona z produkcji rolniczej lub leśnej – jej właściciel powinien poinformować nas o opłatach rocznych, które czekają nas z tego tytułu.

Kupujemy działkę
Mając potrzebne dokumenty udajemy się do notariusza, gdyż umowa kupna-sprzedaży nieruchomości w Polsce musi mieć formę aktu notarialnego. Niekiedy do umowy notarialnej przystępuje pełnomocnik właściciela działki, lecz musi posiadać notarialne pełnomocnictwo do sprzedaży tej konkretnej nieruchomości.
Jeśli właścicielem działki są małżonkowie, którzy nie mają rozdzielności majątkowej, do umowy muszą przystąpić obydwoje, pod rygorem nieważności umowy. Przed zawarciem umowy ostatecznej można podpisać umowę przedwstępną, gdy czekamy jeszcze na jakieś dokumenty, a jesteśmy zdecydowani i chcemy działkę kupić. W ten sposób możemy sobie zagwarantowąć sam zakup oraz cenę. Umowa przedwstępna zawiera istotne postanowienia umowy końcowej tj. strony umowy, oznaczenie nieruchomości, cenę sprzedaży, termin do kiedy będzie zawarta umowa końcowa, określenie wysokości zadatku lub zaliczki i warunki zwrotu pieniędzy, jeśli umowa końcowa nie dojdzie do skutku, warunki, jakie muszą spełnić obydwie strony, aby doszło do umowy końcowej.
Jeżeli umowa przedwstępna zawarta jest w formie umowy cywilno-prawnej, a jedna ze stron wycofa się z umowy (mimo, że druga strona wywiąże się ze swoich zobowiązań), to druga strona może domagać się przed sądem naprawienia ewentualnych szkód np. zwrotu kosztów wykonanych ekspertyz, wykonania planów, opłat za dokumenty. Nie może domagać się sprzedaży nieruchomości. Jeśli natomiast umowa przedwstępna zostanie zawarta u notariusza (z tym wiążą się opłaty) druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, a wyrok sądu w tej sprawie zastępuje umowę notarialną.
Gdy jednak obie strony są zgodne co do kupna-sprzedaży udają się do notariusza, który sprawdzi osoby stające do umowy oraz dokumenty. Za czynności notarialne zapłacimy taksę notarialną, której wysokość zależy od ceny działki, jeśli zaś przedmiotem umowy jest udział w nieruchomości, to podstawą naliczenia opłaty, będzie wartość tego udziału. W przypadku wyższych sum warto podyskutować…
Oprócz taksy notariusz weźmie od nas 200 zł za sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej i po 6 zł za sporządzenie każdej rozpoczętej strony wypisu z akt (nie jest to mała kwota jeśli akt notarialny jest długi, a potrzebujemy zazwyczaj 5 wypisów). Notariusz do swojego wynagrodzenia doliczy 23% VAT. Fiskusowi zapłacimy 2% wartości nieruchomości tj. podatku od czynności cywilnoprawnej. Zwolnione z tej opłaty jest nabycie gospodarstwa rolnego o powierzchni pow.1 ha. Jeśli niezabudowana działka jest kupowana nie od osoby fizycznej ale firmy, która robi to w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, zamiast opłaty 2% zapłacimy 23% VAT, jeśli rozpoczętą budowę 8%VAT.

Z dniem 1 stycznia 2009 r. wprowadzono nowe przepisy, które regulują sposoby rozliczeń przy sprzedaży nieruchomości. Wysokość podatku zależy od daty nabycia nieruchomości lub wybudowania domu. Dla wszystkich trzech sposobów opodatkowania wspólna jest zasada, że po pięciu latach, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie płaci się podatku dochodowego od odpłatnego zbycia:
• nieruchomości oraz udziału w nieruchomości;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Jeżeli minęło pięć lat, sposób rozliczenia i wysokość podatku zależą od tego, czy nieruchomość nabyliśmy: do 31 grudnia 2006 r., czy w latach 2007-2008, czy też po 31 grudnia 2008 r.

Nieruchomość nabyta do dnia 31 grudnia 2006 r.
Od nieruchomości kupionych przed tą data, płaci się podatek ryczałtem w wysokości 10 proc. przychodu. Podatek należy zapłacić bez wezwania w terminie 14 dni od daty podpisania umowy kupna – sprzedaży nieruchomości na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczy na inne cele mieszkaniowe. W terminie płatności podatku trzeba też złożyć deklarację PIT-23 o osiągniętych przychodach ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości.
Nie płaci się 10% podatku, jeśli pieniądze uzyskane ze sprzedaży wyda się w ciągu 2 lat (licząc od dnia sprzedaży) na:
• nabycie budynku mieszkalnego (jego części lub udziału w nim), mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość oraz gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• nabycia gruntu, albo prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego (nie rekreacyjnego, ponadto działka musi być działką budowlaną w dniu zakupu!) w tym również rozpoczętą budowę budynku mieszkalnego;
• budowę, rozbudowę, przebudowę albo remont lub modernizację własnego domu (części) lub mieszkania;
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkaniowe – własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego;
• spłatę kredytu lub pożyczki, także odsetek, zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, na cele wyżej określone. Z tego zwolnienia nie mogą korzystać podatnicy, którzy korzystają z ulgi odsetkowej.
Jeżeli podatnik, pomimo złożenia oświadczenia, w ciągu 2 lat nie wyda pieniędzy ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, musi zapłacić podatek najpóźniej następnego dnia po upływie dwóch lat od dnia sprzedaży wraz z odsetkami naliczanymi od terminu płatności, aż do dnia zapłaty włącznie. Za ten okres odsetki wynoszą połowę wysokości odsetek za zwłokę, pobieranych za zaległości podatkowe.
W całości są zwolnione z podatku przychody uzyskane ze sprzedaży, jeśli sprzedaną nieruchomość uzyskano w spadku lub darowiźnie przed 2007 r. (bez względu na to kiedy dochodzi do sprzedaży). Należy pamiętać, że datą nabycia w drodze spadku jest data śmierci, a nie data uprawomocnienia się postanowienia stwierdzającego nabycie spadku.
W całości są zwolnione od podatku przychody uzyskane z zamiany znajdujących się na terytorium Polski następujących nieruchomości i praw: budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, gruntu, udziału w gruncie, albo prawa wieczystego użytkowania.

Nieruchomość nabyta w latach 2007-2008
Podatek płaci się w wysokości 19% od kwoty sprzedaży wpisanej w akcie notarialnym umowy kupna-sprzedaży pomniejszonej o koszty uzyskania. Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należy zapłacić w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie.
Wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia domu i mieszkania, jeśli podatnik był w nim zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Okres zameldowania nie musi być liczony od daty nabycia do dnia zbycia, nie ma znaczenia czy okres zameldowania przypadał w czasie, gdy podatnik był właścicielem lokalu lub budynku. Zwolnienie dotyczy wyłącznie budynków i lokali i nie obejmuje gruntów z nimi związanych. Jest jeszcze kilka możliwości wymienionych przez ustawodawcę kiedy można skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku, lecz warunkiem zwolnienia jest złożenie w swoim urzędzie skarbowym oświadczenia, że spełnia się warunki do skorzystania ze zwolnienia do 30 kwietnia następnego roku podatkowego.

Nieruchomość nabyta po dniu 31 grudnia 2008 r.
Od 2009 r. obowiązują zasady zbliżone do tych sprzed 2007 r. podatek wynosi 19% dochodu lecz jego naliczenie jest bardziej skomplikowane. Zwolniona od podatku jest ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Do ustalenia zakresu zwolnienia należy ustalić:
• wielkość przychodu (cena minus koszty transakcji)
• wielkość dochodu (przychód minus koszty nabycia lub wytworzenia i remontów)
• wielkość wydatków na cele zwalniające od podatku.
Następnie należy obliczyć jaki jest udział procentowy wydatków na cele mieszkaniowe w przychodzie (nie w dochodzie) i pomnożyć go przez uzyskany dochód. Warunkiem zwolnienia od podatku jest przeznaczenie kwoty na własne cele mieszkaniowe, które muszą być poniesione nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Podatek płacimy po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Nie trzeba już składać osobnego oświadczenia o przeznaczeniu pieniędzy na własne cele mieszkaniowe, bo będzie to wynikało z PIT-39, który podatnik wypełni na koniec roku. Jeżeli pieniądze w ciągu dwóch lat nie zostaną wydane na cele mieszkaniowe, to należy złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę (w pełnej wysokości), które nalicza się od 30 kwietnia danego roku (tj. terminu płatności podatku) do dnia zapłaty podatku włącznie.

"Krakowski Przeglad Budowlany" nr 147, kwiecień 2011