home Strona głownaMapa strony

Za ile dom? Liczymy koszty budowy

Ile kosztuje dom?


Pytanie z pozoru bardzo proste, ale odpowiedź nie jest już tak oczywista. Przyczyną jest skomplikowany proces budowy, którego poszczególne etapy są czasem trudne do oszacowania.

Bardzo pomocnym w odpowiedzi na powyższe pytanie narzędziem jest kosztorys. Kosztorys to nic innego, jak obliczenie przewidywanych wydatków związanych z wykonaniem poszczególnych prac, inaczej plan wydatków. Jest wiele rodzajów kosztorysów: np. kosztorys ofertowy, inwestorski, ślepy, czy powykonawczy. Wszystkie służą do oszacowania kosztów inwestycji w poszczególnych etapach powstawania dokumentacji technicznej lub realizacji inwestycji. Stosunkowo precyzyjne wyliczenie kosztów budowy jest możliwe pod warunkiem, że dokonuje tego specjalista - kosztorysant ze sporym doświadczeniem. Jak trudne jest to zajęcie może świadczyć fakt, że budowanie domu wg tego samego projektu, w tej samej technologii oraz z tych samych materiałów, ale w dwóch różnych miejscach nawet w obrębie tej samej miejscowości może być przyczyną tego, że koszty będą się różnić. Wynika to z tego, że niektóre koszty są trudne do przewidzenia, a zatem do ujęcia w kosztorysie. Na przykład warunki wodno-gruntowe działki, które mają z kolei wpływ na sposób posadowienia budynku. Ważne jest zatem, by kosztorysowanie uwzględniało wiele czynników i opierało się przede wszystkim na wiedzy i doświadczeniu budowlanym kosztorysanta.


Krok po kroku  - liczymy koszta budowy


Warunkiem podstawowym na poprawne sporządzenie kosztorysu jest wykonanie prawidłowego i dokładnego tzw. przedmiaru. Przedmiarem nazywamy wyliczenie zapotrzebowania na poszczególne materiały na podstawie projektu technicznego. Następnie na podstawie obmiaru oraz tzw. Katalogów Nakładów Rzeczowych (tzw. KNR’ów) sporządza się kosztorys. KNR’y są niczym innym, jak katalogami z zawartymi normami zużycia materiałów, sprzętu, nakładami robocizny na poszczególne prace budowlane. Przy konstruowaniu kosztorysu pomocny może się okazać ogólnie przyjęty podział procentowy kosztów wykonania poszczególnych etapów budowy domu w technologii tradycyjnej:


KOSZTY POSZCZEGÓLNYCH ETAPÓW BUDOWY



Stan zerowy budowy (tj. roboty ziemne, fundamenty, ściany podziemia oraz stropy nad podziemiem i schody, izolacje przeciwwilgociowe) - 12%

Stan surowy otwarty nadziemia (tj. ściany nadziemia, stropy, schody i podesty, ścianki działowe, konstrukcja dachu oraz jego podłoże i pokrycie, izolacje) - 30%

Stan surowy zamknięty
(stolarka okienna i drzwiowa) - 23%

Roboty wykończeniowe (instalacje, tynki, podłogi, posadzki, wykładziny itp.) - 35%

Są to jednak szacunkowe dane i zależą od wielu czynników, takich jak chociażby ceny wybranych materiałów, ustalone stawki z robociznę, transport, koszty związane z nakładem (czyli zastosowaniem) sprzętu i urządzeń potrzebnych do budowania, albo wreszcie koszty związane z narzutami i zyskiem poszczególnych jednostek, czyli np. spedycji, wykonawcy i przedsiębiorcy.

Pieniądze ukryte w materiale

Jak wynika z powyższych zestawień, cena użytych materiałów budowlanych to tylko jeden spośród wielu składowych całkowitego kosztu naszego domu. Okazuje się, że stosowanie materiałów do wnoszenia ścian powszechnie uważanych za najtańsze nie przekłada się wcale na najniższy koszt wykonania z nich gotowej ściany.

Najtańsze materiały wymagają zwykle więcej robocizny, tj. czasu potrzebnego do prawidłowego wykonania całej przegrody, co oczywiście podraża jej koszt. Zatem najszybsze i najprostsze w stosowaniu technologie budowlane są jednocześnie wbrew pozorom systemami najbardziej zaawansowanymi technologicznie. Teza ta znalazła potwierdzenie w opracowaniu przygotowanym przez BISTYP CONSULTING - dla porównania cen zestawiono koszty wykonania stanu surowego tego samego budynku wykonanego w czterech najbardziej popularnych technologiach na naszym rynku, których wspólnym mianownikiem jest jednakowy (lub bardzo zbliżony) współczynnik przenikania ciepła przez ścianę zewnętrzną U=0,3 W/m2K.

Do porównań wybrano projekt domu o nazwie „Dorotka” powierzchni użytkowej ok. 95m2 z poddaszem użytkowym zapewniający wygodne mieszkanie dla 4-ro osobowej rodziny. Sposób wykonania poszczególnych elementów i detali wykonano według zaleceń producentów poszczególnych materiałów. Z przygotowanego porównania łatwo wywnioskować, że część prac tj. ich zakres i koszt są jednakowe dla wszystkich technologii. Natomiast końcowe różnice w czasie i wydatkach na budowę wynikają z prac, które są specyficzne dla danej technologii. Okazuje się, że koszt wybudowania stanu surowego otwartego w takich technologiach, jak bloczki betonu komórkowego Ytong czy ceramika poryzowana, jest podobny i wynosi ok. 89 000 zł. Najdroższa zaś jest technologia trójwarstwowa, w której koszt stanu surowego otwartego zamyka się kwotą prawie 101 000 zł. Porównując natomiast czas budowy, najdłużej - bo aż 7 miesięcy - należy poświęcić na budowę domu w technologii ścian dwuwarstwowych.

Najkrócej bo tylko w 5,5 miesiąca można postawić dom w technologii YTONG. Potwierdza się więc reguła, że im bardziej skomplikowana technologia budowania, tj. im więcej elementów składowych które w dodatku nie są komplementarne, tym więcej czasu, a więc pieniędzy, potrzeba na wybudowanie domu. Złudne jest więc porównywanie tylko cen wyjściowych poszczególnych materiałów, ponieważ najważniejszy jest koszt osiągnięcia efektu końcowego czyli wybudowania z nich ściany.

Oprócz ceny należy wziąć pod uwagę najlepsze technicznie i sprawdzone rozwiązania. Tanie materiały wymagają więcej zabiegów i skomplikowanego wykonawstwa, co może być przyczyną powstania błędów. Pamiętajmy, że kosztorys jest teoretycznym wyliczeniem kosztów danej inwestycji w oparciu o projekt techniczny i pewne założenia. Należy zwrócić jednak uwagę, że nawet niewielka zmiana i odstępstwo od projektu może być przyczyną zmiany realnej ceny całej inwestycji.


Informacja konsultowana ze specjalistą firmy Ytong - mgr Inż. Tomaszem Rybarczykiem