Strona głowna
Reklama
Zakup nieruchomości na kredyt- KPB 114 wrzesień 2006
strona główna | Informacje... | Kredyty
Art-Presse
Ostatnie miesiące roku to zawsze okres wzmożonych zakupów nieruchomości. Od wielu lat w tym właśnie czasie chcemy przed czymś zdążyć: a to przed końcem ulgi budowlanej, a to przed końcem ulgi remontowej- a teraz przed zbliżającym się wprowadzeniem wyższej stawki Vat, nowym sposobem opodatkowania dochodów ze sprzedaży, likwidacją ulgi odsetkowej.
Każdy kto ma w miarę stałe dochody i myśli o zakupie własnego domu czy mieszkania przyspiesza podjęcie decyzji i chce posiłkować się kredytem bankowym. Oglądając reklamy w telewizji czy w prasie odnosi się wrażenie, że to nic trudnego: idziesz i na drugi , no może trzeci, dzień dostajesz upragniony kredyt. Na rynku nieruchomości zrobiło się gorąco, chętnych jest wielu, zaś oferta mieszkań i domów ograniczona. Decyzję należy podejmować szybko i równie szybko wpłacić zadatek bądź zaliczkę, aby zarezerwować wybraną nieruchomość. I tu zaczyna się proza życia.... Banki to olbrzymie machiny, które mają swoje procedury, określony czas załatwiania sprawy, wydawania zaświadczeń itp. Zatem ten kto nosi się z zamiarem zakupu domu czy mieszkania powinien się do tego zabrać grubo przed wybraniem odpowiedniej nieruchomości. Dokonując wyboru pamiętajmy, że kredyt trzeba spłacać, a raty są nieuchronne
Zdolność kredytowa
To prawdziwa zagadka, każdy bank kieruje się własnymi kryteriami i ma swoje sposoby obliczania. Najchętniej, jako swoich klientów, banki widzą młodych ludzi z jednym dzieckiem bez zobowiązań kredytowych, zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony z dobrą pensją, nie mających za dużo kart kredytowych i jeden rachunek bankowy z niewielkim debetem. To ideał, ale w życiu jest trochę inaczej. Wszyscy kuszą nas i rozdają karty kredytowe bez opłat- mamy ich dużo i wcale z nich wszystkich nie korzystamy, ale mamy i sumując wszystkie przyznane nam limity wychodzi spora suma wliczana później w nasze obciążenia miesięczne. Bardzo często kupujemy samochód na kredyt i może inne rzeczy, mamy kilka rachunków bankowych- bo wygodnie, i tak ziarnko do ziarnka... Bankowiec lub doradca kredytowy przy pierwszej wizycie oblicza zdolność kredytową: wprowadza dane- dochody i wydatki, część naszych zobowiązań pamiętamy o kilku zapomnimy, i tak zdolność kredytowa wychodzi całkiem spora. Należy na to spojrzeć realnie i nie wierzyć w cuda. Banki coś zawsze zostawiają na ryzyko nie spłacania kredytu, analityk liczy, sprawdza, żąda ciągle nowych dokumentów i wreszcie wychodzi całkiem inna kwota przyznanego kredytu niż wcześniej obliczona zdolność kredytowa.
Okres kredytowania
Kredyty na zakup mieszkania lub domu zazwyczaj udzielane są na 20 do 30 lat, ale są również na rynku oferty na okres dłuższy 35, 40 i 45 lat (mBank i MultiBank) Punktem granicznym trwania kredytu jest dla banku przejście kredytobiorcy na emeryturę, lub ukończenie 70 lat. Niekiedy okres kredytowania może być wydłużony jeżeli kredytobiorca będzie opłacał ubezpieczenie na życie
Wysokość kredytu
Niektóre banki udzielają kredytu na 100% inwestycji co jest bardzo atrakcyjne, lecz droższe ponieważ w tym przypadku trzeba zapłacić wyższe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Gdy najpierw dochodzi do zakupu gruntu a później budowy domu, bank wymaga dołączenia do wniosku o kredyt całej dokumentacji budowlanej oraz kosztorysu budowy. Na tym etapie nie jest natomiast wymagane pozwolenie na budowę. Bank wypłaci pierwszą transzę kredytu przy zakupie działki, zaś po dostarczeniu prawomocnego pozwolenia na budowę i rozpoczęciu prac budowlanych kolejne transze. Wypłata każdej z nich następuje po udokumentowaniu wykorzystania poprzedniej- oczywiście na cele przedstawione w harmonogramie. Można rozliczać się na podstawie zdjęć dokumentujących postęp prac, lub przedstawić faktury na poniesione wydatki. Banki wymagają jednak aby działka była wydzielona (nie może być współwłasnością), aby miała status działki budowlanej. Dom, który będziemy na niej budować musi być ukończony w ciągu 2 lat (oddany do użytkowania).
Większość ofert kredytowych wymaga jednak wkładu własnego, w różnej wysokości. Zanim jednak zdecydujemy się na kredyt 100% musimy mieć świadomość, że będą nam potrzebne dodatkowe pieniądze na np. opłacenie pośrednika nieruchomości, notariusza.
Waluta kredytu
Od 2002 roku banki udzielają najwięcej kredytów we frankach szwajcarskich. W lipcu br . weszły w życie nowe przepisy określające sposób udzielania kredytów w tej walucie, ale nie zmniejszył się na nią popyt. Niskie oprocentowanie kredytu we frankach szwajcarskich powoduje, że miesięczna rata kredytu jest znacznie niższa, niż przy kredycie w złotówkach, a to powodowało, że do 1 lipca br. kredytobiorca mógł zaciągnąć wyższy kredyt. Teraz banki obliczając wysokość kredytu muszą przyjmować oprocentowanie kredytu walutowego takie jak kredytu złotowego i kwotę kredytu walutowego podwyższają o 20%. Jeśli klient chce w banku pożyczyć równowartość 100 tys. zł we frankach, musi go być stać na spłatę 120 tys. zł. Bank ma obowiązek w pierwszej kolejności zaproponować klientowi kredyt w złotych, a dopiero później kredyt we frankach, gdy klient podpisze oświadczenie, że ma świadomość ryzyka kursowego związanego z kredytem walutowym i pracownik banku przedstawi mu symulację pokazującą jak na wysokość raty wpływa zmiana kursu, przyjmując najwyższą z ostatnich 12 miesięcy różnicę między maksymalnym a minimalnym kursem waluty.
Teraz coraz częściej bankowcy namawiają klientów na kredyty w złotych polskich, twierdząc, że kredyt powinno się brać w tej walucie w której się zarabia. Jednak obecnie kredyt we frankach szwajcarskich jest tańszy, choć bank centralny w Szwajcarii regularnie podnosi stopy procentowe, które jednak zawsze były niższe niż w strefie euro o 1-1,5 pkt proc. co oznacza, że dobrze jest zarabiać w euro (Polska w przyszłości) , a kredyt spłacać we frankach. Jest tylko jedno ale- bank wypłaca kredyt walutowy w złotych przeliczony po kursie kupna tej waluty, zaś spłata następuje po kursie sprzedaży, a różnica w kursach ( spread) jest dość spora. Z tego powodu oprocentowanie kredytu w walutach podawane przez banki jest w rzeczywistości wyższe o ok. 1 punkt procentowy.
Oprocentowanie kredytu
Średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie procentowej dla złotego-5,5-6%, dla franka szwajcarskiego-2,5-3%, dla euro 4,5%. Oprocentowanie kredytu może być stałe, czli nie zmienia się przez cały okres trwania kredytu, lub zmienne (które wybierają niemal wszyscy kredytobiorcy w Polsce), rosnące lub malejące w trakcie spłaty.
Oprocentowanie kredytu to marża banku, która waha się od 1 do 3 procent plus stawka Wibor- dla kredytów złotowych (Wibor to cena pieniądza na polskim rynku międzybankowym) lub stawka Libor dla kredytów we frankach szwajcarskich i dolarach (Libor to stopa procentowa depozytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez 4 największe banki: National Westminster, Bank of Tokyo, Bankers Trust,) lub stawka Euribor dla kredytów w euro (Euribor to stopa procentowa kredytów w srefie euro oferowanych przez jeden bank innemu bankowi; średnie notowanie z 57 największych banków ze strefy euro). W umowie kredytowej, w punkcie ustalającym oprocentowanie powinno być jasno napisane jaka jest marża banku- wtedy będziemy wiedzieli ile naprawdę wynosi oprocentowanie kredytu. Pamiętajmy jednak, że do marży banku i stawki Libor lub Euribor dochodzi jeszcze koszt różnic kursowych, zaś kredyt w złotówkach pozbawiony jest tego ryzyka.
Przewalutowanie kredytu
Kiedy waluta, w której zaciągnęliśmy kredyt idzie w górę i raty są coraz większe, można zastanowić się nad zmianą waluty kredytu. Nigdy nie należy tego robić pochopnie i w momencie, gdy waluta naszego kredytu osiągnęła najwyższy kurs. Korzystnie jest przewalutować kredyt, gdy kurs waluty kredytu spada np. braliśmy kredyt w euro po 4,5 zł obecnie 4,0 zł tzn. mamy zysk. Ten zysk jest oczywiście w danym momencie, a na kredyt należy zawsze patrzyć z perspektywy wielu lat. Ponadto należy pamiętać, że banki pobierają opłaty za przewalutowanie- warto, aby warunki przewalutowania były zawarte w umowie kredytowej np. jedno jest bez opłat inne kosztują.
Refinansowanie kredytu
Jeżeli zaciągnięty kilka lat temu kredyt wydaje się nam za drogi, a te udzielane obecnie są atrakcyjniejsze, można zastanowić się nad przeniesieniem kredytu do innego banku a przy okazji zmienić walutę. Chcąc zmienić kredyt na tańszy, zawsze warto jednak rozpocząć od banku, z którym podpisaliśmy umowę.
Refinansowanie kredytu ma sens, jeśli oszczędności na ratach pokryją koszty tej operacji. Koszty niekiedy mogą być znaczne. W umowie kredytowej banki zazwyczaj zastrzegają opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, szczególnie wysokie w pierwszych dwóch lub trzech latach trwania kredytu. Mogą jednak zwolnić z prowizji częściową spłatę- warto wówczas refinansować większą część kredytu, zaś resztę spłacać dalej. Bank refinansujący musi na to wyrazić zgodę, gdyż nie dojdzie do zwolnienia hipoteki.
Przy refinansowaniu kredytu musimy się liczyć z tym, że nowy bank weźmie prowizje za udzielenie nowego kredytu, choć wiele banków z niej rezygnuje oraz, że zapłacimy ubezpieczenie pomostowe , które jest zabezpieczeniem dla banku do chwili dokonania zmian w księdze wieczystej. Jedne banki doliczają 1 punkt procentowy do oprocentowania kredytu, w innych płaci się miesięczne składki z tytułu ubezpieczenia- do czasu przedstawienia odpisu z księgi wieczystej z wpisem tylko nowego banku.
Dodatkowym zabezpieczeniem kredytu jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy oraz ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości z cesją praw z polis na rzecz banku.
Banki deklarują, że proces refinansowania kredytu odbywa się szybko i wystarczy tylko przedstawienie historii spłaty dotychczasowego zobowiązania, lecz zdolność kredytowa na pewno będzie badana gdy klient zechce podnieść kwotę kredytu. W większości banków wymagana jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
Zakup nieruchomości na kredyt- KPB 114 wrzesień 2006
Art-Presse
Ostatnie miesiące roku to zawsze okres wzmożonych zakupów nieruchomości. Od wielu lat w tym właśnie czasie chcemy przed czymś zdążyć: a to przed końcem ulgi budowlanej, a to przed końcem ulgi remontowej- a teraz przed zbliżającym się wprowadzeniem wyższej stawki Vat, nowym sposobem opodatkowania dochodów ze sprzedaży, likwidacją ulgi odsetkowej.
Każdy kto ma w miarę stałe dochody i myśli o zakupie własnego domu czy mieszkania przyspiesza podjęcie decyzji i chce posiłkować się kredytem bankowym. Oglądając reklamy w telewizji czy w prasie odnosi się wrażenie, że to nic trudnego: idziesz i na drugi , no może trzeci, dzień dostajesz upragniony kredyt. Na rynku nieruchomości zrobiło się gorąco, chętnych jest wielu, zaś oferta mieszkań i domów ograniczona. Decyzję należy podejmować szybko i równie szybko wpłacić zadatek bądź zaliczkę, aby zarezerwować wybraną nieruchomość. I tu zaczyna się proza życia.... Banki to olbrzymie machiny, które mają swoje procedury, określony czas załatwiania sprawy, wydawania zaświadczeń itp. Zatem ten kto nosi się z zamiarem zakupu domu czy mieszkania powinien się do tego zabrać grubo przed wybraniem odpowiedniej nieruchomości. Dokonując wyboru pamiętajmy, że kredyt trzeba spłacać, a raty są nieuchronne
Zdolność kredytowa
To prawdziwa zagadka, każdy bank kieruje się własnymi kryteriami i ma swoje sposoby obliczania. Najchętniej, jako swoich klientów, banki widzą młodych ludzi z jednym dzieckiem bez zobowiązań kredytowych, zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony z dobrą pensją, nie mających za dużo kart kredytowych i jeden rachunek bankowy z niewielkim debetem. To ideał, ale w życiu jest trochę inaczej. Wszyscy kuszą nas i rozdają karty kredytowe bez opłat- mamy ich dużo i wcale z nich wszystkich nie korzystamy, ale mamy i sumując wszystkie przyznane nam limity wychodzi spora suma wliczana później w nasze obciążenia miesięczne. Bardzo często kupujemy samochód na kredyt i może inne rzeczy, mamy kilka rachunków bankowych- bo wygodnie, i tak ziarnko do ziarnka... Bankowiec lub doradca kredytowy przy pierwszej wizycie oblicza zdolność kredytową: wprowadza dane- dochody i wydatki, część naszych zobowiązań pamiętamy o kilku zapomnimy, i tak zdolność kredytowa wychodzi całkiem spora. Należy na to spojrzeć realnie i nie wierzyć w cuda. Banki coś zawsze zostawiają na ryzyko nie spłacania kredytu, analityk liczy, sprawdza, żąda ciągle nowych dokumentów i wreszcie wychodzi całkiem inna kwota przyznanego kredytu niż wcześniej obliczona zdolność kredytowa.
Okres kredytowania
Kredyty na zakup mieszkania lub domu zazwyczaj udzielane są na 20 do 30 lat, ale są również na rynku oferty na okres dłuższy 35, 40 i 45 lat (mBank i MultiBank) Punktem granicznym trwania kredytu jest dla banku przejście kredytobiorcy na emeryturę, lub ukończenie 70 lat. Niekiedy okres kredytowania może być wydłużony jeżeli kredytobiorca będzie opłacał ubezpieczenie na życie
Wysokość kredytu
Niektóre banki udzielają kredytu na 100% inwestycji co jest bardzo atrakcyjne, lecz droższe ponieważ w tym przypadku trzeba zapłacić wyższe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Gdy najpierw dochodzi do zakupu gruntu a później budowy domu, bank wymaga dołączenia do wniosku o kredyt całej dokumentacji budowlanej oraz kosztorysu budowy. Na tym etapie nie jest natomiast wymagane pozwolenie na budowę. Bank wypłaci pierwszą transzę kredytu przy zakupie działki, zaś po dostarczeniu prawomocnego pozwolenia na budowę i rozpoczęciu prac budowlanych kolejne transze. Wypłata każdej z nich następuje po udokumentowaniu wykorzystania poprzedniej- oczywiście na cele przedstawione w harmonogramie. Można rozliczać się na podstawie zdjęć dokumentujących postęp prac, lub przedstawić faktury na poniesione wydatki. Banki wymagają jednak aby działka była wydzielona (nie może być współwłasnością), aby miała status działki budowlanej. Dom, który będziemy na niej budować musi być ukończony w ciągu 2 lat (oddany do użytkowania).
Większość ofert kredytowych wymaga jednak wkładu własnego, w różnej wysokości. Zanim jednak zdecydujemy się na kredyt 100% musimy mieć świadomość, że będą nam potrzebne dodatkowe pieniądze na np. opłacenie pośrednika nieruchomości, notariusza.
Waluta kredytu
Od 2002 roku banki udzielają najwięcej kredytów we frankach szwajcarskich. W lipcu br . weszły w życie nowe przepisy określające sposób udzielania kredytów w tej walucie, ale nie zmniejszył się na nią popyt. Niskie oprocentowanie kredytu we frankach szwajcarskich powoduje, że miesięczna rata kredytu jest znacznie niższa, niż przy kredycie w złotówkach, a to powodowało, że do 1 lipca br. kredytobiorca mógł zaciągnąć wyższy kredyt. Teraz banki obliczając wysokość kredytu muszą przyjmować oprocentowanie kredytu walutowego takie jak kredytu złotowego i kwotę kredytu walutowego podwyższają o 20%. Jeśli klient chce w banku pożyczyć równowartość 100 tys. zł we frankach, musi go być stać na spłatę 120 tys. zł. Bank ma obowiązek w pierwszej kolejności zaproponować klientowi kredyt w złotych, a dopiero później kredyt we frankach, gdy klient podpisze oświadczenie, że ma świadomość ryzyka kursowego związanego z kredytem walutowym i pracownik banku przedstawi mu symulację pokazującą jak na wysokość raty wpływa zmiana kursu, przyjmując najwyższą z ostatnich 12 miesięcy różnicę między maksymalnym a minimalnym kursem waluty.
Teraz coraz częściej bankowcy namawiają klientów na kredyty w złotych polskich, twierdząc, że kredyt powinno się brać w tej walucie w której się zarabia. Jednak obecnie kredyt we frankach szwajcarskich jest tańszy, choć bank centralny w Szwajcarii regularnie podnosi stopy procentowe, które jednak zawsze były niższe niż w strefie euro o 1-1,5 pkt proc. co oznacza, że dobrze jest zarabiać w euro (Polska w przyszłości) , a kredyt spłacać we frankach. Jest tylko jedno ale- bank wypłaca kredyt walutowy w złotych przeliczony po kursie kupna tej waluty, zaś spłata następuje po kursie sprzedaży, a różnica w kursach ( spread) jest dość spora. Z tego powodu oprocentowanie kredytu w walutach podawane przez banki jest w rzeczywistości wyższe o ok. 1 punkt procentowy.
Oprocentowanie kredytu
Średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie procentowej dla złotego-5,5-6%, dla franka szwajcarskiego-2,5-3%, dla euro 4,5%. Oprocentowanie kredytu może być stałe, czli nie zmienia się przez cały okres trwania kredytu, lub zmienne (które wybierają niemal wszyscy kredytobiorcy w Polsce), rosnące lub malejące w trakcie spłaty.
Oprocentowanie kredytu to marża banku, która waha się od 1 do 3 procent plus stawka Wibor- dla kredytów złotowych (Wibor to cena pieniądza na polskim rynku międzybankowym) lub stawka Libor dla kredytów we frankach szwajcarskich i dolarach (Libor to stopa procentowa depozytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez 4 największe banki: National Westminster, Bank of Tokyo, Bankers Trust,) lub stawka Euribor dla kredytów w euro (Euribor to stopa procentowa kredytów w srefie euro oferowanych przez jeden bank innemu bankowi; średnie notowanie z 57 największych banków ze strefy euro). W umowie kredytowej, w punkcie ustalającym oprocentowanie powinno być jasno napisane jaka jest marża banku- wtedy będziemy wiedzieli ile naprawdę wynosi oprocentowanie kredytu. Pamiętajmy jednak, że do marży banku i stawki Libor lub Euribor dochodzi jeszcze koszt różnic kursowych, zaś kredyt w złotówkach pozbawiony jest tego ryzyka.
Przewalutowanie kredytu
Kiedy waluta, w której zaciągnęliśmy kredyt idzie w górę i raty są coraz większe, można zastanowić się nad zmianą waluty kredytu. Nigdy nie należy tego robić pochopnie i w momencie, gdy waluta naszego kredytu osiągnęła najwyższy kurs. Korzystnie jest przewalutować kredyt, gdy kurs waluty kredytu spada np. braliśmy kredyt w euro po 4,5 zł obecnie 4,0 zł tzn. mamy zysk. Ten zysk jest oczywiście w danym momencie, a na kredyt należy zawsze patrzyć z perspektywy wielu lat. Ponadto należy pamiętać, że banki pobierają opłaty za przewalutowanie- warto, aby warunki przewalutowania były zawarte w umowie kredytowej np. jedno jest bez opłat inne kosztują.
Refinansowanie kredytu
Jeżeli zaciągnięty kilka lat temu kredyt wydaje się nam za drogi, a te udzielane obecnie są atrakcyjniejsze, można zastanowić się nad przeniesieniem kredytu do innego banku a przy okazji zmienić walutę. Chcąc zmienić kredyt na tańszy, zawsze warto jednak rozpocząć od banku, z którym podpisaliśmy umowę.
Refinansowanie kredytu ma sens, jeśli oszczędności na ratach pokryją koszty tej operacji. Koszty niekiedy mogą być znaczne. W umowie kredytowej banki zazwyczaj zastrzegają opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, szczególnie wysokie w pierwszych dwóch lub trzech latach trwania kredytu. Mogą jednak zwolnić z prowizji częściową spłatę- warto wówczas refinansować większą część kredytu, zaś resztę spłacać dalej. Bank refinansujący musi na to wyrazić zgodę, gdyż nie dojdzie do zwolnienia hipoteki.
Przy refinansowaniu kredytu musimy się liczyć z tym, że nowy bank weźmie prowizje za udzielenie nowego kredytu, choć wiele banków z niej rezygnuje oraz, że zapłacimy ubezpieczenie pomostowe , które jest zabezpieczeniem dla banku do chwili dokonania zmian w księdze wieczystej. Jedne banki doliczają 1 punkt procentowy do oprocentowania kredytu, w innych płaci się miesięczne składki z tytułu ubezpieczenia- do czasu przedstawienia odpisu z księgi wieczystej z wpisem tylko nowego banku.
Dodatkowym zabezpieczeniem kredytu jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy oraz ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości z cesją praw z polis na rzecz banku.
Banki deklarują, że proces refinansowania kredytu odbywa się szybko i wystarczy tylko przedstawienie historii spłaty dotychczasowego zobowiązania, lecz zdolność kredytowa na pewno będzie badana gdy klient zechce podnieść kwotę kredytu. W większości banków wymagana jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
